パパとRE-tech起業と不動産運営と

25歳から10年以上大家してます。6棟購入⇒4棟売却済。郊外築古APから都内新築へシフトしてます。1年前から専業大家に転身し1年間、3人の子供と世界一周してきました。現在は不動産テックで起業準備中です。起業準備と不動産運営の合間に感じたことや気づいたことをまとめていきます。

近い将来、8~10%の地方RCをフルローンで買った人達が続々退場するんじゃないかと確信してる。


不動産ランキング

↑応援がわりにお願いします。
(ctrl押しながらクリックすれば別タブで立ち上がるので即終了!)

 

1週間前くらいからちょっとバズってたこの記事。

gendai.ismedia.jp

なんというか不動産賃貸を営んでいると、なんどもなんどもこの手の

警告記事が出てきてうんざりするほどの既視感なんですが、

今日び、この手の破産パターンに気づかず大○建託とかの営業にいいように

食い物にされる人達ってまだ存在するんでしょうか。

 

いやまあもちろんいるとは思うんですが、

インターネットで大家ブログとか楽待新聞とか情報収集を

人並みにしているような人達が引っかかる感じはもう全然しないんですよね。

 

みんな知ってるよ、っていうすでに過去完了形のトラップ事例になってて、

この手の記事はもはや警告の意味が薄れてると思うんですよね。

こういうの見てやっぱ不動産投資こえーなーって思う人は

情報収集が足りないという意味でやらない方がいいと思うし。

新築マンションの区分を5%くらいで買うのも同じだと思います。

 

新しい形の破産パターン 

で、近い将来、これに変わる新しい形の

「私はこれで破産しました。」

の代表事例になりそうだなと思っているものがタイトルにある通り、

平成築くらいの高積算RCマンションを利回り8~10%程度で

フルローンで複数棟全力買いして急速にポジションを拡大させてしまっている

一部の投資家さん達の末路なんじゃないかなと睨んでます。

ここ数年、フルローンがつくってもんだから、心無い業者さん達の煽りに

のって結構買いまくっている人多かったですもんね。

しかもスルガとかで4.5%とかで買っちゃたりして。

 

こういう人達が、気がついたら5年後とかに

「あれ、部屋がいくら頑張っても埋まらない??」

「あれ、修繕費用ってこんなにかかるの?現金がもうないぞ・・・?」

「あれ、融資つかないから誰も自分の買値では買ってくれない・・?」

みたいになっていき、壮絶なババ抜き合戦を繰り広げ、最終的に一部の人がババを抱えながら沈んでいく、、というのがうっすら見えちゃってる気がします。

(新築区分ならまだ損切りできる額でも、複数棟だと損切り許容できないですね。。)

この新しい破産パターンが不動産投資を警鐘する記事の題材になって、

「やっぱり不動産投資ってこわいねー、フルローンってこわいねー。」

って将来のSNS界隈を賑やかすのはではないのかなと。

まあその時にはそんな買い方している人もいなくなっていて、

新しい形の退場パターンが水面下で仕込まれはじめているんでしょうね。

 

なんでそんな風に確信してるのか?

いや、さすがに退場とかにはならんのでは?悲観的すぎでしょと

感じている人も多いと思います。

 

でもなんで自分がそう確信してるかというと、

自分自身が一度、プチそういう目に逢いかけたからです。

 

10年前も結構同じようなイケイケムード全盛だった

今から10年くらい前、まだ何もしらなかった20代に

平成築の関東圏地方RCを収益還元で評価でるからと

利回り11%くらいでフルローン1億で買いました。

それが自分にとっての初めての一棟でした。

 

当時グロスで11%で平成元年築で東京から1時間県内の物件は

今と同じくらい足が早い物件で希少性もあった。

だから争奪戦を制した時はすっかり有頂天でした。

 

ところが、そのあと、想定を超える苦労の連続でした。

 

まず直後にリーマンショックがきて、工場団地的な需要に支えられていた

当該物件から、次々と企業が撤退していきました。

結果、数ヶ月の間に全部屋の1/4が退去しました。

地方だから一度空室出ちゃうと客付けに2~3ヶ月は見ないといけなかったり、

あせって属性低い人いれて滞納問題でめちゃ苦労しました。

(ついでに最終的には夜逃げされました。)

 

大規模修繕もしなくちゃいけないタイミングだったから

抑えめにしつつも4〜500万くらいは流れていったし、

エレベーター有りだったから、万が一壊れたら取り替えに1000万くらい見ないと

いけないかも、、、とビクビクしてました。

 

もろに景気後退に入ってしまった感があり、

融資がしまってきた時は、ああ15%くらいじゃないと売れないかも、、、

(当然残債以下の金額)と青ざめる日々。

 

そうした逆境が自分の大家力を鍛えてくれた面もあり、

また6年ほど持ったところでアベノミクス到来でしっかり買値以上で売れたので

今となってはああいう経験ができたことに感謝もしているのですが、

当時はマジでババを引いてしまった感に落ち込みました。

 

買った時の(頭がお花畑の時の)試算は本当に当てにならない

これが怖いことに、当時の自分的にはちゃんと収支計画は

硬くみてたつもりだったんですよね。

実際、金利SMBCから1年後には千葉銀に2%ジャストくらいで乗り換えているし、

しっかり地場の客付会社さん達と関係築き上げて集客は優先的にしてもらえ、

年間稼働率も平均してなんだかんだ95%以上はありました。

CFも年間200万円強はでてた。

 

 

きっと今同じ物件あっても、各指標を確認した上で同じように

喜んで買う人多いんじゃないか。

 

だから怖いなと思ったんです。

いざ景気後退した時に、本当に見える風景ってこんなに違うのかなと思いました。

 

このまま寂れる一方のこの地域で、誰も買ってくれなくてこのまま

握り続けて、少し空室がひどくなったり突発的な修繕が発生したら

ずーっと持ち出しになっちゃうんじゃないかなって。

ちょっとした地獄絵図だったんですよね。

 

で、これがまだ1棟だけだったから腹もくくれたんです。

最終的にはサラリーマンしながら借金かえせばいいっかって。

でもこれが2棟3棟持ってたら、心折れちゃってると思う。

 

これからの地方賃貸経営はさらに厳しさが想定される。。

しかももっと怖いこといっていいですか。

その時よりもそのエリアの空室率も賃料下落も、さらにひどくなってるんです。

景気後退だからたまたま運が悪かった・・・んじゃなくて、

景気が浮揚したここ数年も変わらないどころか悪化していっている。

地方の空室率や賃料下落は落ち始めたら、よっぽどの特殊要因がない限り

これからひどくなる一方だと感じてます 

  

paparere.hatenablog.com

過去にこんな記事を書きましたが、地方の人口減少は想定以上に進んでいるし、

空室率が40%程度以上となるような地域がまだら模様に広がっている感覚があります。

 

最近、1万円切るような衝撃賃料の物件、にぎやかしてますよね。。

blog.livedoor.jp

 こういう物件が今後どえらいスピードで増えていくように思います。

 

今でも、10万円リゾートマンションなんかは負の不動産の代表例ですが

こういう物件の販売価格って、じょじょに切り下がるんじゃなくて、

ある年くらいから、辛抱できなくなった人が捨て値みたいな価格設定を

仕掛けてから、せきを切ったように急激に相場全体が

下がっていくものなんだろうなと。

 

 

2033年はまだ先、、と思いつつ、あと15年ちょいで到来です。

オリンピックが終わったあたりの2021年あたりには、

見えている風景はだいぶ変わっているんじゃないですかね。

 

まあその時に安値で買えたらいいなって

思っている自分もいるんですけどね。

ほんと、不動産って怖いですよね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

開始1ヶ月ちょっとのブログ来訪状況を赤裸々に振り返る 2017年8月分


不動産ランキング

よければ応援がてらボタンポチっとお願いしますっ!

 

8月後半はブログ更新サボり続けてしまいました。反省。

継続を習慣にするのは大変だけどサボると本当にあっという間にやらなくなる。。

 

書くネタに少し困ってたというのもあるので、

とりあえずちょっとGAを見ながら8月の状況を振り返ろうと思う。

不動産投資&不動産テックがテーマのニッチなサイトにどれくらい人は来ているのか。。

 

1ヶ月でどれくらいの人が訪れているか?

下記は日別のサイト来訪状況。

f:id:paparere:20170903002425p:plain

8月は200人ちょっとの方に来てもらったことになる。

だいたい1.5ページくらい見てもらって、1分ちょっとで離脱。

再来訪者も1/4程度はいるので、少しは固定客もでき始めているのかな。。

更新とまった後半も流入が少し(平均10PV程度?/一日)あり、記事蓄積でSEO が効いてきていることはわかる。

 

下記参考ブログにも書かれているけど、やっぱり1ヶ月経過後の検索流入は一日10程度だったらしい。そこから頑張れるかどうかが肝、、というメッセージを見つつ、見事にサボってしまった自分。。

sawaazumi.com

100記事をとりあえず目標にして、一日の流入が50人程度にしていきたいところ。

 

どんな記事が読まれているか?

続いて、記事別の閲覧状況。

このくらいの数値で傾向を語るってのも恥ずかしい限りですがまあ何かの参考になるかも知れないのでさらします。

f:id:paparere:20170903002558p:plain

 

TOPページに続いて一番読まれているのが、下記のウチコミを実際に使ってみたときの記事。

paparere.hatenablog.com

 

やっぱり「~使ってみた」みたいなレビュー記事は具体的だし検討している人の検索に引っかかりやすいのかも知れない。ちょっと想定される検索KWを洗い出してもう一度記事更新しておこうと思った。

 

続いて、高利回り物件に関する妄想記事と民泊関連の記事。

paparere.hatenablog.com

 paparere.hatenablog.com

この二つが上に来るということは、想定どおり大家さん属性の方に見てもらえているのかもしれない。 

 

それから、いわゆる事故物件を効率的に探す方法についての記事も上位に。 

paparere.hatenablog.com

 これはどちらかというと、借り手側の人が見てくれたのかな。

熟読している(平均滞在時間10分)ようなので、熱心に探し方を学んでくれたのかも。

 

逆にテック動向や新興サービス紹介などはあまり人気がない模様。

とはいえ、業界リサーチもかねて今後も頑張っていきたいところ。

リブセンスさんが不動産テックメディアも運営開始したので、ここらへんをネタ元にしつつ頑張っていこう( *´艸)

www.sumave.com

 

流入経路について

流入経路については、だいたい40%が検索経由、40%が直接流入(ブックマーク等?)、残りがTwitter系という感じ。

f:id:paparere:20170903002712p:plain

 

ブログの読者層拡大プロセスは

①記事が蓄積されていくことでSEOが効き、少しずつ検索流入が増えていき、

②時々BUZZる記事がでることによりソーシャルなどからの流入が増える。

③記事目当てで来てくれた人の数%が定着してリピートしてくれる。

 

という感じなのかなと思っているので、できることとしては

 

・コツコツ記事を蓄積していくこと。

→ネタ不足でサボらないようにネタ探してササッと記事にしていく。

Twitterで気になった記事を簡単につぶやきつつ、深堀りできそうな題材をブログにしていくのが作りやすい気がした。

 

・BUZZる記事を作る

→テーマ特化型なのでかなり難しいし狙って出せるものでもないので、これは記事を重ねていくうちに発生すると信じてあまり意識しないで頑張る。

 

・ブログを定期的に見てくれる人を増やす

→今はやや突発的で雑感的な記事を重ねているので、自分が求めている読者層から逆算してブログのテーマや一貫性を整えなおし、ブレないように意識していく。

 

上記を意識して頑張っていこう!

9月は頑張って記事書きます!

  


不動産ランキング

よければ応援がてらボタンポチっとお願いしますっ!

 

 

 

自分がブログを書き続けている理由と、今開発中のサービスについて

相変わらず閑散としたブログなので何とかしようと思い、

ブログランキングに登録してみました笑!

もしよろしければ、応援がてら下記ボタンをクリックいただけたら超絶嬉しいです。

今、記事公開するとだいたい30人くらいの方に見にきていただけているので、

なんとか50人ぐらいにUPすると嬉しいなぁ。

 

さて今日は、そもそも何でブログをコツコツ書き続けているかについて。

 

実は今、秋頃のリリースを目標に

個人大家さんの利用を想定した無料WEBサービスを開発しておりまして、

そちらの初期ユーザーになって頂けるような人達と今から繋がっておきたいという、

極めて打算的な動機からなんです笑。

 

まあ動機はさておいてなんですが、

自分自身が大家さん業を開始してから10年以上、

四苦八苦しながら色々と経験積んできた中で、いつも不満に感じていたのが、

”大家さんはたくさんのブラックボックスに囲まれている”

”業者(管理会社や仲介会社)さんとの情報格差・非対称性が非常にある”

ということでした。

 

例えば・・・

・近隣の競合物件がどれくらいあり、競合大家さんがどんな顔ぶれかを知りません。

・近隣ではどんな物件が人気で、どこが不人気かも把握しきれていません。

・周辺エリアへの入居希望者はどれくらい存在していて、どのような属性の人達で、どのような選定基準で探しているのかも不明瞭です。

・たくさんある客付会社や管理会社のなかで、どこの担当者はハイパフォーマーなのか、というのもわかりません。

・自分の物件の空室情報が、どの業者にまで伝わっているかも把握できてません。

・どの賃貸サイトで募集されているかも知らされません。

・どれくらい反響があったかもわかりません。

・内見してもらった人の感想を把握することもできません。

・どこを改善すれば入居を決めてもらえたかなんてこともわかりません。

・自分の物件の入居者はどんな人達で、どれくらいの満足度で住んでいるのかもわかりません。

・退去予定の人がなぜ退去を決めたのかも、わからないままです。

 

・・・色々と書きましたがどうでしょう?

これって本当は大家が把握しておきたいブラックボックスではありませんか?

どれも仲介/管理会社サイドに比べて、大家側は把握しづらいことが多くはありませんか。

(下手したら管理会社さんもそこまで意識して運営されていないかもしれません。)

 

でも、本来は上記にあげたどれもが、賃貸運営を行なっていく上で非常に重要なデータになっていくはずです。

本当に現状のままでいいのだろうか??

いやいや、自分は管理会社からヒアリングしたり現地確認しながら、だいたいだけど把握しているよって方もいらっしゃると思います。

もちろん、自分もこれらのことをできるだけ把握するように努めてます。

 

でも、現状ではほとんどが定性的で感覚的な伝聞話で終わってしまってますし、

数値的なものが把握できるとしてもそれは管理会社側、仲介会社側の方で

ストップして、なかなか我々が把握することができません。

 

これって本当はなんだかおかしいことだと思うんです。

これらのことを把握し、精度の高い手立てを講じることができなければ

これから人口減少し空室率が激増していく将来を生き残っていくことは

かなり難しいことだと思います。

 

自分達は投資家で本業が別にあるんだから

管理運営はプロに任せておけばっていう向きもあるでしょうが、

自分は「蚊帳の外」に置かれているみたいに感じていましたし、

リスクをとって事業運営しているのだから判断を間違えないように精度をあげたいし、

そのためのPDCAをもっと回せる環境やデータを把握し、運営パートナーである不動産会社と共有しながら手立てを講じていきたいなと思うんですよね。

 

管理会社さんも、大家さんに情報を与えて

うるさく言われはじめるのはいやだなーと思うかもしれないですが、

大家さんの意識を変えていき、もっと精度の高い経営判断をしてもらわないと、

預かっている空室物件がいつまでたっても埋まらないですし、

他社との差別化もできないだろうなと。

 


不動産運用におけるデータ可視化→経営精度の向上を大家目線で引き上げていきたい。

なのでこれから当面、自分の経験から賃貸運用を行う際の大家さんの羅針盤になりそうな主要データやシステムをじょじょに整備していき、より賃貸経営をPDCAしやすくなる環境を大家さんと不動産会社の方々に届けていきたいなと考えています。

 

いきなり全てを解決することは難しいですが、

少しずつ、提供していけるよう頑張ります。

 

(応援いただける方は、ぜひボタンを…🙇 )

音声入力を併用して、2倍のスピードで書く方法

空いてる時間に気分転換も兼ねてブログをちょこちょこと書いていますが、

自分はかなり筆が遅いので、推敲したりしていると

1時間をあっという間に過ぎてしまいます。

正直に告白すると、2~3時間くらいかけてしまうことが多々あります。。

 

 

自分の考えを整理できたり、関連した記事を読んでより深く理解するようになったりと得るものも大きいので続けていますが、もう少し時間短縮できないかと思い、実践し始めたことが音声入力を併用してブログを書いていくことです。

 

このやり方にしてからブログを書くスピードは2倍程度になったと思います。
体感的には今まで120分ほどかかっていた作業が60分程度になったかなと。

 

beauty-bible.net


ちなみに、ちょっとこちらのブログをご覧ください。
すべて iphone の音声入力だけを使って書かれているブログなんですが初めて見たとき衝撃をうけました。音声入力の精度の高さやパフォーマンスについてよくわかります。

 

私はまだ、iphone からの音声入力だけでブログを完結できるほどのレベルではないのでまずはスマホで下書きを行いそれからパソコンで推敲して公開する2段階での手順を取っています。(いつかはこういう感じでスマホだけで完結させたいです。。)


下書きはスマートフォンで気軽に音声入力。

家にいても外にいてもテレビを見ていてもお風呂に入っていても、スマートフォンがそばにあることが多いので、思いついたことをその瞬間にすぐ書き出せます。

 

http://enjoy.sso.biglobe.ne.jp/img/onseinyuryoku_03.jpg

入力方法は簡単で、上記のマイクボタンを押せば音声入力モードになります。

例えばテレビを見ながら、少しずつゆっくり音声で入力しているだけでも5分かからずに、あっという間に1000文字程度は突破します。

コツは多少は発生する誤字は気にせず、まずは音声でささっと下書きをどんどん入力していくことです。

ブログは話し言葉で書いた方が読み手にとっても読みやすいものになるのでちょうど良いです。

 

音声認識メール クラウド

音声認識メール クラウド

  • Advanced Media,Inc
  • ユーティリティ
  • ¥120

 
ちなみに色々と比較した結果、私は音声認識メールという120円の有料アプリを使っています。他にも無料のアプリなどもあるのですがこのアプリは一度入力モードにすると、自分で解除するまで何十分でも音声入力状態を保持してくれるため、自分のペースで音声入力をすることができるのがとても良いです

他のアプリはだいたい20秒から30秒程度で一度入力モードが切れてしまうのでこの点だけでも購入する価値があるとおもいます 。また他アプリとの連携もしやすいのもポイントです。

 

PCで、音声入力を併用しながら遂行していく。

その後、PCにテキストを送って、Google ドキュメントで音声入力を併用しながら記事の遂行を行っていきます。

pasokatu.com

 こちらの記事にあるように pc の入力では google ドキュメントを活用すると無料で非常に高精度の音声入力が可能になります。 私は macbook pro を使っているのですが、ショートカットを使うと一瞬で音声入力のオンオフがコントロールできるので、都度改行を入れたり誤字を少し直したりしながらサクサクと文章を推敲して行くことが可能になります。

一度使い始めると戻ることができないくらい超絶便利です。

 

ブログに限らず、生活全般で音声入力は浸透している。


自分はブログに限らず、メールやチャットなども半分ぐらいは 音声入力を使うようになってきています。 こちらの方が圧倒的に早く送れるので。

 

最近は amazon の alexa がアメリカを中心に広く普及し始めており、日本でも LINEが同様の音声入力機器を発売予定です。 おそらくここ数年で急激に、音声入力が日常の生活の中で市民権を得て定着していくと思われます.

 

唯一の難点は、 誰かがそばにいるときは恥ずかしくて音声入力ができないという事ぐらいでしょうか笑。 なので移動中に入力するときは電話するふりをしながらメモしたり、 家で推敲する時は書斎にこもって行うようにしています。

 

今後はさらに入力慣れていくことでいちブログ記事あたり20分ぐらいで投稿できるようにしたいと思います。

 

 

 

保有している物件の入居者さんに清掃業務をお願いしてみよう。

f:id:paparere:20170812015705p:plain

 

皆さんはお持ちの不動産の管理をどうされていますか?

世間的にはだいたい7割以上の大家さんは管理会社へ委託しているようで、自分もかつては管理業務は委託していました。

 

 

 

今は専業で対応できるのと、新築物件は設備故障などのクレーム対応がほぼなく管理業務が楽チンなこともあり、保有物件のうちの一つは自主管理にしています。

 

ただ場所が遠隔地(鎌倉)で都内から時間もかかるので、清掃やゴミ回収管理、近隣の方や町内会との付き合いなど現地にいかないと対応できない問題をどうクリアするべきか?という問題が最初に立ちはだかりました。

 

遠隔地の自主管理は、入居者さんを巻き込んでみよう。

 

 

シルバー人材や清掃代行業者にお願いしたりというのも考えたのですが、私の場合、家賃を割り引く代わりに管理業務をサポートしてもらえる人を入居者の中から募り、お願いすることにしました。

 

最初は入居者の方と積極的にコミュニケーションをとると、色々と面倒なのでは、、と及び腰だったのですが、これが非常に良いやり方であることにじょじょに気づきました。

 

入居者に管理業務サポートをお願いするのが優れている理由

というのは、日々暮らしている場所の清掃業務はあまり手間と感じられないようで、頻度高くおこなって頂けます。また毎日の生活の中で気づいた小さな異変なども、さりげなく教えて頂けます。逆にこちら側が気になったことも気軽に尋ねられます。1年ほど運営してみて、管理会社に委託するのとこんなにも違うものかと良い意味で驚くほど、これは良いやり方でした。

 

さらに管理業務を手伝ってもらう過程で、アパートに対しての愛着というか、積極性みたいなものを入居者さんに持って頂け、「ゴミ置き場の場所はこうしたほうが良いのでは?」とか「新しく引っ越してきた入居者さんに挨拶しておきました」みたいに自主的な提案や行動もしてくれるようになりました。

 

私の方も入居者さんにとってお世話になっているという感覚があるので、何か依頼事項が来ても(例えば鍵を無くしてしまったので合鍵を作ってもらえないかなど)、それが”面倒なクレーム対応”というよりは、友人からの相談という感じで受け止められるので、喜んで対応しよう、という前向きな心理状態でやり取りができます

 

私はこれを「運営の共犯関係」と呼んでいるのですが、この関係性に持ち込める人が一人でもいると、アパートの自主管理を割と楽しめるようになります。ポイントは、割と友人関係のような、フランクな関係性を築くことがお互いに重要だなと感じています。

 

例えば、お互い連絡が入っても重く感じないよう、LINEなどで気軽にやり取りできるようにしたり、世間話などを通じてお互いの人柄や共通項になりそうな要素(趣味など)を掴むようにしています。

 

 

もちろん、これが修繕機会の多くなる中古アパートだったりすると、そう簡単にはいかない話だとは思いますが、そんな大家さんでも、管理会社はそのままに、可能であれば入居者に手紙を送り、共有部分の清掃業務を手伝ってくれる方を募集してみてはいかがでしょうか?

入居者の顔が見え、管理会社経由より詳細に物件の現状を把握でき、何か緊急時にいち早く現場対応してくれる協力者が存在することの心理的メリットは想像以上です。

 

入居者と気軽にやり取りできるチャネルも構築中

最近は味を占めて、一歩踏み込んだ自主管理、というテーマで色々と試行錯誤中です。まずは入居者と気軽にやり取りできるチャネルを作ろうとLINE の公式アカウントを開設し、各住居人への連絡事項や直接連絡ができるような体制を構築してみました。こちらもまた成果が見えてきたらブログで紹介したいと思います。

 

いわゆる「ワケあり物件」「事故物件」をWEBで探し出す意外な方法

テレビで生「大島てる」を目撃。

夜、妻と娘がリビングでキャーキャー言いながらテレビを見ていたので、何事かと思いふと見ると、「最恐映像ノンストップ5」という番組がやっていました。

 

番組内ではいわゆる事故物件ツアー中で、あの「大島てる」を運営している大島さんが同行するという企画をちょうどやっていました。

 

 生大島さん、初めて見た(゚∀゚)。

 

やはり、こういうワケあり物件みたいなネタは皆、興味があるのか、家族も興味深々に見ています。

 

テレビ見ながら、久しぶりにサイトも見てみました。

自宅近くを調べると結構事故物件が散見されます。
事故物件というのは世の中にたくさんあるんだということを思い出させてくれます。

 

www.oshimaland.co.jp

 

しかし、ワケありな分家賃は安いということで、こういう物件に住みたいという奇特な人も世の中には一定数いるはず。ところが中々こういう物件を探すのは大変です。基本、店舗に行って聞くしかない、そう思われている人も多いはずです。

 

そこで、今日はあまり知られていないですが、こういう事故物件の手軽な探し方を2つばかしお教えします。

 

事故物件は、どうやって探したらいい??

UR賃貸住宅の特別募集住宅

有名なのは、UR賃貸住宅のサイト内にある、心理的瑕疵がある部屋だけを明示して(特別募集住宅といいます)募集ページ。

www.ur-net.go.jp

 

UR賃貸住宅に限られるのですが、割と人気があり、立地の良い物件であればすぐになくなってしまう激戦になりがち、だそうです。

①賃貸ポータルサイトで「フリーワード」検索

UR賃貸住宅以外でそういう物件を探すのは結構骨が折れます。

SUUMOとかHOMESとかで簡単に探せられれば、、、というのはありますが、まさかそんな検索項目などあるはずもなく。

 

しかし、少しの機転で、それ系の物件を抽出することは可能です。

 

実は賃貸ポータルサイト内にはフリーワード検索機能があるので、そこで「告知事項あり」、もしくは「心理的瑕疵」で検索すれば良いのです。

(告知事項がある物件は、サイト紹介で明示しないとならない決まりがあるのです)

 

f:id:paparere:20170809000404p:plain

 

上記は関東圏の賃貸物件を「告知事項」で探しているのですが1000件以上ヒットします。東京都だとだいたい500件程度。

 

各物件をキャプチャーするのもしのびないので、詳細は下記URLからご覧いただければと思いますが、意外とたくさんあるなーと。

suumo.jp

 

都内でも郊外物件であればホント激安価格が並びます。2万円台とかザラ。

ただ、都心の方だと、そこまで安い!!と膝を打つ物件は少なめな気がします。

新宿で10件。安ければ3、4万円という感じでしょうか。

suumo.jp

それほど事件性のない物件(病死等)も含まれているのか、割とそこまでリーズナブルな物件は少ないな、、と。

 

以上、プチテクニックでした。

 

 

 

 

 

 

富士山登山する外国人観光客が激増⇒民泊需要を感じた話。

週末に河口湖に家族旅行にいき、花火大会を楽しんできました。

湖の水面に映る花火を楽しんでいたら季節外れの蛍にも遭遇し、夏の風情を楽しめた3日間でした。子供達も楽しんでいたようです。

 

滞在中、至るところで外国人でごった返しとなっている風景を目撃しました。びっくりするくらい外国人の方で賑わっていて、どこも混雑していました。子供のリクエストで、富士急行が運行している「トーマス列車」を乗りに河口湖駅を利用したのですが、構内は欧米アジア問わず多様な外国人でごった返しになっていて、日本じゃない風景みたいになっていました。

 

格好からして、皆、目当ては富士山登頂のようなのですが、そんなに富士山人気なのかな?と思って調べてみたら、今富士山登頂が非常に流行っているようで、登頂者の3割くらいは外国人の方で占められているようですね。

富士山にあふれる外国人 なぜ登る?ホントの気持ち|WOMAN SMART|NIKKEI STYLE

 確かに、外国の方が想起される日本の象徴といえば、「フジサン・テンプラ・ゲイシャ」といわれるくらいですし、世界遺産に登録されたことで富士山人気は高まる一方なのかも知れません。

 

 

静岡県の観光統計情報を調べてみたところ、下記のとおり平成21年⇒27年で3倍近く観光客数は伸びているようです。25年⇒27年だけで倍になってますね。

観光客数/ハローナビしずおか 静岡県観光情報

 

f:id:paparere:20170807000431p:plain

 

静岡県は東京→大阪京都と素通りされていた過去があるらしく、県をあげて外国人に途中宿泊してもらえるよう下記のような対策を打ってきたようです。

 

静岡県を訪れる外国人観光客が増加している理由とは?人気の観光スポット5選 | 拝啓世界様で訪日外国人観光客の集客を

静岡県といえば、外国人観光客が日本を観光する時に多用する道順である通称『ゴールデンルート』の中間に位置し、休憩以外に立ち寄る理由がないと思われたいた県です。
※ゴールデンルートとは『東京 → 大阪・奈良 → 京都』という観光ルートのことを指す。

静岡県に外国人観光客が多く訪れるようになっているカラクリは、静岡県が行った民間企業に対する補助金支給に隠されていました。

その補助金の内容とは…

静岡空港を利用し、県内に一泊するという条件を満たしてくれた場合、補助金を支給します。』

というもの。さらには、2014年以前の静岡空港-中国との路線は上海便のみだった直通便が、1年間で14路線も増加したことも、中国人観光客を中心とする訪日外国人が増えた理由のひとつになっています。これを、空港やツアー会社などに知らせ、静岡県で観光する外国人観光客を意図的に作り出しました。静岡の土地柄が持っているポテンシャルは元々高いため、富士山や御殿場アウトレットを訪れた外国人は大満足して次の観光地へ向かっていくようになったいう流れです。

 

 

登山や観光、買い物などコンテンツがたくさんあることを考えると宿泊需要も高いはずです。エアビーを調べると確かに需要はありそうなので、富士山麓の築古別荘地×民泊運営は可能性がありそうだなと思いました。

 

駅から車で10分圏内でも別荘が500万円程度から売りに出ているのがわかります。

富士山麓の別荘・リゾート物件の一覧(河口湖)|SUUMO(スーモ) 別荘・リゾート

 

・駅からアクセスが良い。

・多人数で宿泊可能。多少ボロくても気にしない。

・できれば近隣に迷惑がかからないような戸建て別荘。

・富士山が一望できるなどのビジュアル的な売りがある。

・庭が広くてBBQスペースなどもあれば、滞在型で長く住んでもらえるかも。

 

みたいな視点で、選んでみると良いかなと思いました。

リフォームも含めて1000万円程度の予算をかけても、1泊1.5万円×10泊程度してくれたら、利回り20%近くいきますね。立地的に国内需要も取り込めると思います。問題はオペレーションですが、河口湖周辺は昔から民宿が多いので、そこらへんは委託できそうな業者さんは多いと思います。

 

 

専業でないにせよ、セカンドハウスとして楽しみながら、空いてる期間を民泊に貸し出す、というやり方はこの地域なら充分にありえそうですね。