パパとRE-tech起業と不動産運営と

25歳から10年以上大家してます。6棟購入⇒4棟売却済。郊外築古APから都内新築へシフトしてます。1年前から専業大家に転身し1年間、3人の子供と世界一周してきました。現在は不動産テックで起業準備中です。起業準備と不動産運営の合間に感じたことや気づいたことをまとめていきます。

【拡散希望&緩募】大家さんのための手軽な空室対策ツール「チェックル」の事前登録を開始します

こんにちは。

以前から絶賛開発中の大家さん向けの空室対策サービスが、そろそろリリースできそうなので、今日はサービス利用の事前案内も含めて紹介させてください。
(現在、こちらのページで事前登録およびテストユーザーを受付けています。)

 

何を作っているのか?

一言で言うと、「SUUMOやHOMESなどの主要賃貸サイトに募集中の物件がきちんと掲載されているを手軽に確認でき、ついでに競合物件の動向もつぶさに分かる大家さんのためのマーケティングダッシュボード」です。無料で使えます。

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何ができるのか?

①現在募集中している空室情報が「どこの賃貸ポータルサイト」に掲載されているかが数秒で分かる(掲載確認機能)

主要な賃貸サイト(当初は9サイト)での検索結果を集計し、「どのサイト」に「どの物件」が「どの不動産会社」から掲載されているかが数秒でわかります。自分の物件を見つけて登録ボタンを押せば、以降は各サイトの掲載状況を毎週ごとに自動更新で調べてくれます。

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②近隣にどんなライバル物件があるか?どのサイトにどれくらい募集されているか?掲載期間はどれくらいか?がわかる。(競合物件分析)

登録した物件については、近隣のライバル物件動向も物件別やサイト別にしっかり調べます。競合物件数の変動や掲載期間状況、掲載順位など今まで把握しきれなかったデータを細かく確認できるから、市場動向を踏まえた募集条件の見直しもいち早くできます。

 

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なぜこのサービスを作ったのか?

空室問題は大家共通の最大課題であり、皆悩んでいる。

自分が大家業をはじめて10年、常に苦労していたのはやはり空室問題でした。

健美家のアンケートにもありますが、 空室問題は賃貸経営の課題でぶっちぎり1位であり、好立地以外に物件を持つ大家さんのほとんどが悩みを抱えている普遍的な課題です。

みなさん、知恵を絞りながら、リフォームをしたり、家賃を下げてみたり、広告料を増やしたり、多くの業者さんに声かけたりと、試行錯誤されていると思います。

・意外と見落としがちだけどとても効果があるのは「ポータルサイト掲載の徹底」

ただ、もっとも手軽にできてかつ意外と皆さんが見落としがちな対策が、空室物件をできるだけたくさんの賃貸サイトに掲載することです。

なぜかといえば、インターネットで部屋探しする人が8割以上いると言われるこの時代、ほとんどの入居者さんは賃貸ポータルサイト上の物件ベースでかなり検討を進めてしまいます。ネット上に掲載されてない物件=入居者の目に止まらないため「存在しない」も同然といえます。

当たり前ですが、どんなにお金をかけてリフォームをしようとも、魅力的な家賃を設定しようとも、多くの入居者の目に触れなければ意味がないのです。

大家にとって、ポータルサイトでの掲載&集客は「介在しづらく」「把握しづらい」

ただ残念ながら大家が直接、ポータルサイトに出稿することは日本ではできないため、掲載や募集活動は管理会社や客付業者さんにお願いすることがほとんどだと思います。結果、大家は業者さんに集客は任せるほかありません。

すると、、、みなさんはこういった内容で悩んだことはありませんか?

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これは自分自身がよく悩まされてきた募集に関する不満でしたが、多くの人が同様に悩んでいることでもあります。

賃貸運営上、一番大事な「客付け」のプロセスが、「介在しづらく」「見えづらい」ブラックボックス化していて、大家から見るととても非効率に行われているのが現状だと思います。

掲載中の空室の20~30%はわずか1サイトのみの掲載、という驚くべき事実。

メジャーな賃貸ポータルサイトは国内にたくさんあります。TVCMなど大規模なプロモーションを行う事業者が10〜15程度は存在しているでしょう。

大家視点では、できるだけ多くのサイトに掲載してもらうべきなのですが、実際にはほとんどの大家さんは少しのサイトしか掲載できていません。

今回の開発にあたり空室募集の実態を調べてみましたが、驚くべきことにどのエリアにおいても20~30%程度の物件はたった1つのサイトにしか掲載されていませんでした。さらに全体の半数の物件は3サイト以下の掲載に留まっている状況でした。

 

※なぜかというと、当然ですが掲載のためには安くない広告料を業者側で支払う必要があり、費用制限から限られたサイト先しか掲載できないからです。また、どうせ掲載するなら契約が決まりやすい物件(かつ広告料もたくさんもらえそうな物件)から優先しますから、掲載物件は一極集中しがちです。

 

きっと当の大家さんは知らずに「空室、まだ埋まらないかなぁ。」なんて思っているんでしょうね。。


もちろん、REINSやatBBなど業者間サイトで情報流通してもらうことも意味はあるのですが、インターネットで部屋探しのかなりの部分を済ませてしまう人がだいぶ多くなっていることを考えると、ネット掲載されていない時点でかなりのハンディを背負っていると思います。

掲載状況の正確な把握ができれば、適切な処置が講じられる。

そこでまずは自分の物件の掲載状況を簡単に手間なく調べられることが大事だと思い、開発テーマとしました。手間なく掲載状況が正確に把握できれば、大家側で管理会社に掲載先を増やしてもらえるよう交渉したり、もしくは他業者への掲載依頼も効率的にできます。また掲載情報が最新のものか、間違えがないかも簡単に確認できます。(リフォーム前の写真が掲載されていたり、写真自体が数枚しか掲載されてなかったり結構あるあるですよね。。)

・近隣の競合動向をつぶさに把握できれば、勝てる募集条件が分かる。

かつて良かった時代を忘れられず、今の時代に見合った賃料設定や設備投資ができていない大家さんは多いとよく聞きます。

一方で地域人口は減少の一途を辿り、にも関わらず新築賃貸住居は規制されることなく供給が続いています。結果、昔よりも相場が崩れているエリアは多くなってきている印象を受けます。マーケット動向は常に変化し、そのスピードは早まっています。数年前と今では全然コンディションが違っているエリアは多いと思います。

 

保有物件の競合となりうる物件は近隣エリアにどれくらい存在し、相場はどの程度の分布なのか、どのような設備や募集条件の物件は成約が早いのか、あるいは遅いのか、といった具体的なマーケット動向を把握することができれば、常に競合優位な募集条件を提示し続けることができます。不動産会社との集客会議でもこちらから提案しやすくなります。

 

※自分が空室に苦戦する郊外に物件を持っていた時は、主要な賃貸サイトは毎週末ごとに想定ターゲットが設定するであろう条件で検索をかけ、全体の掲載数の把握やその中での家賃順位で上位10%程度に表示されることは常に意識していました。

それなりの手間でしたが、上記を徹底すると成約までは期間はかなり短縮できます。

 

そういった経験を今回のサービス設計にも生かし、手軽にマーケット動向を把握できるようにしました。

 

ということで作ってみたサービス「チェックル!」、事前登録を開始します!

という風に自分の大家経験や苦労話を生かし、大家さんの苦労を取り除けるようなサービスを提供できないか色々考え、試しに作ってみたのが「チェックル!」になります。

使い勝手もまだまだよくないと思いますし、そもそも本当にニーズがあるかもまだわかりません。が、試行錯誤しながらそこらへんを探っていければいいなと思っています。

 

で、ここまで読んでいただいたみなさまにお願いなのですが、一般公開の前に現役大家さんに使っていただき、最終的な検証やサービス評価ができたらと思っています。

試しに使ってみたい、 協力してもいいよ、という方がいらっしゃいましたら、下記ページよりご登録いただけますでしょうか?

すでにサービス自体は動いている状態なので、アクセスの方法を私の方からご連絡を差し上げます。

 

ただ使っていただけるだけでとても嬉しいですし、そのあと少しメールか電話でインタビューなどさせてもらえればとてもありがたいです。(もちろん事前の準備などは不要です)。

サービスの便利な使い方や空室対策のテクニックなど個別でご説明することもできますし、私も開発する上でとても参考になりますので、よろしければぜひお願いいたします!

 

またもしよろしければ、このブログ記事や登録ページをお知り合いの大家さんなどに転送しご紹介いただけたらとても嬉しいです。

 

お願いばかりで恐縮ですが、手応えを掴みながら前に進んでいければと思い、どうぞよろしくお願いいたします!

 

<事前登録>チェックル!〜大家さんのための空室掲載確認サービス〜

peraichi.com

 

久しぶりに大家さん向けセミナーに参加して驚いたこと (&大家さんへのお願い)

==【緩募中です!】=====================

現在、大家さんが手軽に使える空室対策の無料サービスを開発中です。

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こちらのページから事前登録およびテストユーザー応募できますので、
ぜひ使って頂いて、感想頂けたら嬉しいです!

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この週末、久しぶりに大家さん向けのセミナーに参加してきました。

書籍も出されている小嶌さんの廃屋再生をテーマにした、割と玄人好みな内容のものだったのですが、自分が今後取り組んでいきたいなと思っている戸建賃貸をテーマにしたものだったのと、サービス開発の視点でも、大家さんの意見を聞く機会があればいいなと思って。

 びっくりしたこと①⇒参加者の多さ

それでまずびっくりしたのですが、玄人寄りなテーマにも関わらず、200人以上の方がセミナーに参加されていたことでした。そこそこする参加費用にも関わらず、ここまで参加する方が大勢いらっしゃることに、不動産投資の裾野の広さ(と過熱感)を実感した次第です。

 びっくりしたこと②⇒参加者の若さ

さらにびっくりしたのが、20~30代の参加者がとても多かったこと。
今までセミナーイベントに参加すると、だいたい周囲は自分より年上の方が大半、という印象だったのですが、もう完全に自分がおっさん側でしたw

懇親会でも何人かの人とお話させていただいたのですが、既に大家業は始めて経験積んでいる方が多く、それぞれのスタイルで研鑽されている戦闘能力の高めな方ばかりという印象で、これは良い意味で想像以上だったというか、自分がサービス開発している段階でよく言われるコメントに「大家=高齢者⇒だからWEBサービスは使わないんでわ!?」という指摘を頂いていたんですが、それは杞憂っぽいぞ!と感じられた瞬間でした。自分が想定していた「新しい大家の台頭」を目の当たりにした次第です。(とはいえ、統計的に見れば世の中の大家さんの半分以上は60代OVERなんですけどね。。)

  

 セミナー内容 ⇒ 零細起業家・低属性の自分でもイケそう!勇気もらえた!

セミナーの内容はエゲつないくらいにぶっちゃけられてて、とても参考になりました。
あれだけの物件を再生できるんだーということで、自分の中のOK物件のストライクゾーンが非常に広がりましたねw それとシェアハウスや民泊の実績や自主運用の詳細なところも話されていて、勉強になりました。

会社離れ、起業家=プータローというレッテルで融資前提の活動は当分難しいかなと思ってたのですが、案外色々なやり方はありそうです。

 

懇親会でも、色々な方の投資スタイルをお聞きすることができ、最近の不動産事情にすっかり疎くなっていたなと反省。ネットだけじゃ見えてないリアルな試行錯誤を色々と吸収させていただきました。

 

開発中のサービスのフィードバックももらえた!

自分の開発中のサービスも何人かの方から意見を伺うことができ、評価されるポイントや想定される使い方などがなんとなくわかってきて、今後の開発の方向性や、よりよく伝わるサービス紹介の仕方など、考えていくべき視点をもらえ、とても参考になりました。(懇親会の最中にウザい感じで聞きまくってしまって申し訳ありませんでした汗)

 

今考えているWEBサービス、「10秒ではじめる、いちばん手軽な空室対策」というスローガンで開発を進めています。大家さんが賃貸運営上もっとも悩む普遍的な問題というのは「空室」だったりするんですが、下記に書いたエントリーのように、今後よりその課題は深化していきます。意外と空室対策をおろそかにしている/キチンと対策できていない大家さんがいることもわかっているので、そこにアプローチができるといいなと考えてます。

 

paparere.hatenablog.com

 

最後に。テストユーザー参加のお願い 

サービスはまだ試作のβ版なのですが、サービスの動作検証やフィードバックにご協力頂ける大家さんを募集します。(普通に使って頂いて、感想頂けたら嬉しいです!)

peraichi.com

こちらのページで事前登録およびテストユーザーの募集を行なっております!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近い将来、8~10%の地方RCをフルローンで買った人達が続々退場するんじゃないかと確信してる。

 

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1週間前くらいからちょっとバズってたこの記事。

gendai.ismedia.jp

なんというか不動産賃貸を営んでいると、なんどもなんどもこの手の

警告記事が出てきてうんざりするほどの既視感なんですが、

今日び、この手の破産パターンに気づかず大○建託とかの営業にいいように

食い物にされる人達ってまだ存在するんでしょうか。

 

いやまあもちろんいるとは思うんですが、

インターネットで大家ブログとか楽待新聞とか情報収集を

人並みにしているような人達が引っかかる感じはもう全然しないんですよね。

 

みんな知ってるよ、っていうすでに過去完了形のトラップ事例になってて、

この手の記事はもはや警告の意味が薄れてると思うんですよね。

こういうの見てやっぱ不動産投資こえーなーって思う人は

情報収集が足りないという意味でやらない方がいいと思うし。

新築マンションの区分を5%くらいで買うのも同じだと思います。

 

新しい形の破産パターン 

で、近い将来、これに変わる新しい形の

「私はこれで破産しました。」

の代表事例になりそうだなと思っているものがタイトルにある通り、

平成築くらいの高積算RCマンションを利回り8~10%程度で

フルローンで複数棟全力買いして急速にポジションを拡大させてしまっている

一部の投資家さん達の末路なんじゃないかなと睨んでます。

ここ数年、フルローンがつくってもんだから、心無い業者さん達の煽りに

のって結構買いまくっている人多かったですもんね。

しかもスルガとかで4.5%とかで買っちゃたりして。

 

こういう人達が、気がついたら5年後とかに

「あれ、部屋がいくら頑張っても埋まらない??」

「あれ、修繕費用ってこんなにかかるの?現金がもうないぞ・・・?」

「あれ、融資つかないから誰も自分の買値では買ってくれない・・?」

みたいになっていき、壮絶なババ抜き合戦を繰り広げ、最終的に一部の人がババを抱えながら沈んでいく、、というのがうっすら見えちゃってる気がします。

(新築区分ならまだ損切りできる額でも、複数棟だと損切り許容できないですね。。)

この新しい破産パターンが不動産投資を警鐘する記事の題材になって、

「やっぱり不動産投資ってこわいねー、フルローンってこわいねー。」

って将来のSNS界隈を賑やかすのはではないのかなと。

まあその時にはそんな買い方している人もいなくなっていて、

新しい形の退場パターンが水面下で仕込まれはじめているんでしょうね。

 

なんでそんな風に確信してるのか?

いや、さすがに退場とかにはならんのでは?悲観的すぎでしょと

感じている人も多いと思います。

 

でもなんで自分がそう確信してるかというと、

自分自身が一度、プチそういう目に逢いかけたからです。

 

10年前も結構同じようなイケイケムード全盛だった

今から10年くらい前、まだ何もしらなかった20代に

平成築の関東圏地方RCを収益還元で評価でるからと

利回り11%くらいでフルローン1億で買いました。

それが自分にとっての初めての一棟でした。

 

当時グロスで11%で平成元年築で東京から1時間県内の物件は

今と同じくらい足が早い物件で希少性もあった。

だから争奪戦を制した時はすっかり有頂天でした。

 

ところが、そのあと、想定を超える苦労の連続でした。

 

まず直後にリーマンショックがきて、工場団地的な需要に支えられていた

当該物件から、次々と企業が撤退していきました。

結果、数ヶ月の間に全部屋の1/4が退去しました。

地方だから一度空室出ちゃうと客付けに2~3ヶ月は見ないといけなかったり、

あせって属性低い人いれて滞納問題でめちゃ苦労しました。

(ついでに最終的には夜逃げされました。)

 

大規模修繕もしなくちゃいけないタイミングだったから

抑えめにしつつも4〜500万くらいは流れていったし、

エレベーター有りだったから、万が一壊れたら取り替えに1000万くらい見ないと

いけないかも、、、とビクビクしてました。

 

もろに景気後退に入ってしまった感があり、

融資がしまってきた時は、ああ15%くらいじゃないと売れないかも、、、

(当然残債以下の金額)と青ざめる日々。

 

そうした逆境が自分の大家力を鍛えてくれた面もあり、

また6年ほど持ったところでアベノミクス到来でしっかり買値以上で売れたので

今となってはああいう経験ができたことに感謝もしているのですが、

当時はマジでババを引いてしまった感に落ち込みました。

 

買った時の(頭がお花畑の時の)試算は本当に当てにならない

これが怖いことに、当時の自分的にはちゃんと収支計画は

硬くみてたつもりだったんですよね。

実際、金利SMBCから1年後には千葉銀に2%ジャストくらいで乗り換えているし、

しっかり地場の客付会社さん達と関係築き上げて集客は優先的にしてもらえ、

年間稼働率も平均してなんだかんだ95%以上はありました。

CFも年間200万円強はでてた。

 

 

きっと今同じ物件あっても、各指標を確認した上で同じように

喜んで買う人多いんじゃないか。

 

だから怖いなと思ったんです。

いざ景気後退した時に、本当に見える風景ってこんなに違うのかなと思いました。

 

このまま寂れる一方のこの地域で、誰も買ってくれなくてこのまま

握り続けて、少し空室がひどくなったり突発的な修繕が発生したら

ずーっと持ち出しになっちゃうんじゃないかなって。

ちょっとした地獄絵図だったんですよね。

 

で、これがまだ1棟だけだったから腹もくくれたんです。

最終的にはサラリーマンしながら借金かえせばいいっかって。

でもこれが2棟3棟持ってたら、心折れちゃってると思う。

 

これからの地方賃貸経営はさらに厳しさが想定される。。

しかももっと怖いこといっていいですか。

その時よりもそのエリアの空室率も賃料下落も、さらにひどくなってるんです。

景気後退だからたまたま運が悪かった・・・んじゃなくて、

景気が浮揚したここ数年も変わらないどころか悪化していっている。

地方の空室率や賃料下落は落ち始めたら、よっぽどの特殊要因がない限り

これからひどくなる一方だと感じてます 

  

paparere.hatenablog.com

過去にこんな記事を書きましたが、地方の人口減少は想定以上に進んでいるし、

空室率が40%程度以上となるような地域がまだら模様に広がっている感覚があります。

 

最近、1万円切るような衝撃賃料の物件、にぎやかしてますよね。。

blog.livedoor.jp

 こういう物件が今後どえらいスピードで増えていくように思います。

 

今でも、10万円リゾートマンションなんかは負の不動産の代表例ですが

こういう物件の販売価格って、じょじょに切り下がるんじゃなくて、

ある年くらいから、辛抱できなくなった人が捨て値みたいな価格設定を

仕掛けてから、せきを切ったように急激に相場全体が

下がっていくものなんだろうなと。

 

 

2033年はまだ先、、と思いつつ、あと15年ちょいで到来です。

オリンピックが終わったあたりの2021年あたりには、

見えている風景はだいぶ変わっているんじゃないですかね。

 

まあその時に安値で買えたらいいなって

思っている自分もいるんですけどね。

ほんと、不動産って怖いですよね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

開始1ヶ月ちょっとのブログ来訪状況を赤裸々に振り返る 2017年8月分

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8月後半はブログ更新サボり続けてしまいました。反省。

継続を習慣にするのは大変だけどサボると本当にあっという間にやらなくなる。。

 

書くネタに少し困ってたというのもあるので、

とりあえずちょっとGAを見ながら8月の状況を振り返ろうと思う。

不動産投資&不動産テックがテーマのニッチなサイトにどれくらい人は来ているのか。。

 

1ヶ月でどれくらいの人が訪れているか?

下記は日別のサイト来訪状況。

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8月は200人ちょっとの方に来てもらったことになる。

だいたい1.5ページくらい見てもらって、1分ちょっとで離脱。

再来訪者も1/4程度はいるので、少しは固定客もでき始めているのかな。。

更新とまった後半も流入が少し(平均10PV程度?/一日)あり、記事蓄積でSEO が効いてきていることはわかる。

 

下記参考ブログにも書かれているけど、やっぱり1ヶ月経過後の検索流入は一日10程度だったらしい。そこから頑張れるかどうかが肝、、というメッセージを見つつ、見事にサボってしまった自分。。

sawaazumi.com

100記事をとりあえず目標にして、一日の流入が50人程度にしていきたいところ。

 

どんな記事が読まれているか?

続いて、記事別の閲覧状況。

このくらいの数値で傾向を語るってのも恥ずかしい限りですがまあ何かの参考になるかも知れないのでさらします。

f:id:paparere:20170903002558p:plain

 

TOPページに続いて一番読まれているのが、下記のウチコミを実際に使ってみたときの記事。

paparere.hatenablog.com

 

やっぱり「~使ってみた」みたいなレビュー記事は具体的だし検討している人の検索に引っかかりやすいのかも知れない。ちょっと想定される検索KWを洗い出してもう一度記事更新しておこうと思った。

 

続いて、高利回り物件に関する妄想記事と民泊関連の記事。

paparere.hatenablog.com

 paparere.hatenablog.com

この二つが上に来るということは、想定どおり大家さん属性の方に見てもらえているのかもしれない。 

 

それから、いわゆる事故物件を効率的に探す方法についての記事も上位に。 

paparere.hatenablog.com

 これはどちらかというと、借り手側の人が見てくれたのかな。

熟読している(平均滞在時間10分)ようなので、熱心に探し方を学んでくれたのかも。

 

逆にテック動向や新興サービス紹介などはあまり人気がない模様。

とはいえ、業界リサーチもかねて今後も頑張っていきたいところ。

リブセンスさんが不動産テックメディアも運営開始したので、ここらへんをネタ元にしつつ頑張っていこう( *´艸)

www.sumave.com

 

流入経路について

流入経路については、だいたい40%が検索経由、40%が直接流入(ブックマーク等?)、残りがTwitter系という感じ。

f:id:paparere:20170903002712p:plain

 

ブログの読者層拡大プロセスは

①記事が蓄積されていくことでSEOが効き、少しずつ検索流入が増えていき、

②時々BUZZる記事がでることによりソーシャルなどからの流入が増える。

③記事目当てで来てくれた人の数%が定着してリピートしてくれる。

 

という感じなのかなと思っているので、できることとしては

 

・コツコツ記事を蓄積していくこと。

→ネタ不足でサボらないようにネタ探してササッと記事にしていく。

Twitterで気になった記事を簡単につぶやきつつ、深堀りできそうな題材をブログにしていくのが作りやすい気がした。

 

・BUZZる記事を作る

→テーマ特化型なのでかなり難しいし狙って出せるものでもないので、これは記事を重ねていくうちに発生すると信じてあまり意識しないで頑張る。

 

・ブログを定期的に見てくれる人を増やす

→今はやや突発的で雑感的な記事を重ねているので、自分が求めている読者層から逆算してブログのテーマや一貫性を整えなおし、ブレないように意識していく。

 

上記を意識して頑張っていこう!

9月は頑張って記事書きます!

  


不動産ランキング

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自分がブログを書き続けている理由と、今開発中のサービスについて

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さて今日は、そもそも何でブログをコツコツ書き続けているかについて。

 

実は今、秋頃のリリースを目標に

個人大家さんの利用を想定した無料WEBサービスを開発しておりまして、

そちらの初期ユーザーになって頂けるような人達と今から繋がっておきたいという、

極めて打算的な動機からなんです笑。

 

まあ動機はさておいてなんですが、

自分自身が大家さん業を開始してから10年以上、

四苦八苦しながら色々と経験積んできた中で、いつも不満に感じていたのが、

”大家さんはたくさんのブラックボックスに囲まれている”

”業者(管理会社や仲介会社)さんとの情報格差・非対称性が非常にある”

ということでした。

 

例えば・・・

・近隣の競合物件がどれくらいあり、競合大家さんがどんな顔ぶれかを知りません。

・近隣ではどんな物件が人気で、どこが不人気かも把握しきれていません。

・周辺エリアへの入居希望者はどれくらい存在していて、どのような属性の人達で、どのような選定基準で探しているのかも不明瞭です。

・たくさんある客付会社や管理会社のなかで、どこの担当者はハイパフォーマーなのか、というのもわかりません。

・自分の物件の空室情報が、どの業者にまで伝わっているかも把握できてません。

・どの賃貸サイトで募集されているかも知らされません。

・どれくらい反響があったかもわかりません。

・内見してもらった人の感想を把握することもできません。

・どこを改善すれば入居を決めてもらえたかなんてこともわかりません。

・自分の物件の入居者はどんな人達で、どれくらいの満足度で住んでいるのかもわかりません。

・退去予定の人がなぜ退去を決めたのかも、わからないままです。

 

・・・色々と書きましたがどうでしょう?

これって本当は大家が把握しておきたいブラックボックスではありませんか?

どれも仲介/管理会社サイドに比べて、大家側は把握しづらいことが多くはありませんか。

(下手したら管理会社さんもそこまで意識して運営されていないかもしれません。)

 

でも、本来は上記にあげたどれもが、賃貸運営を行なっていく上で非常に重要なデータになっていくはずです。

本当に現状のままでいいのだろうか??

いやいや、自分は管理会社からヒアリングしたり現地確認しながら、だいたいだけど把握しているよって方もいらっしゃると思います。

もちろん、自分もこれらのことをできるだけ把握するように努めてます。

 

でも、現状ではほとんどが定性的で感覚的な伝聞話で終わってしまってますし、

数値的なものが把握できるとしてもそれは管理会社側、仲介会社側の方で

ストップして、なかなか我々が把握することができません。

 

これって本当はなんだかおかしいことだと思うんです。

これらのことを把握し、精度の高い手立てを講じることができなければ

これから人口減少し空室率が激増していく将来を生き残っていくことは

かなり難しいことだと思います。

 

自分達は投資家で本業が別にあるんだから

管理運営はプロに任せておけばっていう向きもあるでしょうが、

自分は「蚊帳の外」に置かれているみたいに感じていましたし、

リスクをとって事業運営しているのだから判断を間違えないように精度をあげたいし、

そのためのPDCAをもっと回せる環境やデータを把握し、運営パートナーである不動産会社と共有しながら手立てを講じていきたいなと思うんですよね。

 

管理会社さんも、大家さんに情報を与えて

うるさく言われはじめるのはいやだなーと思うかもしれないですが、

大家さんの意識を変えていき、もっと精度の高い経営判断をしてもらわないと、

預かっている空室物件がいつまでたっても埋まらないですし、

他社との差別化もできないだろうなと。

 


不動産運用におけるデータ可視化→経営精度の向上を大家目線で引き上げていきたい。

なのでこれから当面、自分の経験から賃貸運用を行う際の大家さんの羅針盤になりそうな主要データやシステムをじょじょに整備していき、より賃貸経営をPDCAしやすくなる環境を大家さんと不動産会社の方々に届けていきたいなと考えています。

 

いきなり全てを解決することは難しいですが、

少しずつ、提供していけるよう頑張ります。

 

(応援いただける方は、ぜひボタンを…🙇 )

音声入力を併用して、2倍のスピードで書く方法

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空いてる時間に気分転換も兼ねてブログをちょこちょこと書いていますが、

自分はかなり筆が遅いので、推敲したりしていると

1時間をあっという間に過ぎてしまいます。

正直に告白すると、2~3時間くらいかけてしまうことが多々あります。。

 

 

自分の考えを整理できたり、関連した記事を読んでより深く理解するようになったりと得るものも大きいので続けていますが、もう少し時間短縮できないかと思い、実践し始めたことが音声入力を併用してブログを書いていくことです。

 

このやり方にしてからブログを書くスピードは2倍程度になったと思います。
体感的には今まで120分ほどかかっていた作業が60分程度になったかなと。

 

beauty-bible.net


ちなみに、ちょっとこちらのブログをご覧ください。
すべて iphone の音声入力だけを使って書かれているブログなんですが初めて見たとき衝撃をうけました。音声入力の精度の高さやパフォーマンスについてよくわかります。

 

私はまだ、iphone からの音声入力だけでブログを完結できるほどのレベルではないのでまずはスマホで下書きを行いそれからパソコンで推敲して公開する2段階での手順を取っています。(いつかはこういう感じでスマホだけで完結させたいです。。)


下書きはスマートフォンで気軽に音声入力。

家にいても外にいてもテレビを見ていてもお風呂に入っていても、スマートフォンがそばにあることが多いので、思いついたことをその瞬間にすぐ書き出せます。

 

http://enjoy.sso.biglobe.ne.jp/img/onseinyuryoku_03.jpg

入力方法は簡単で、上記のマイクボタンを押せば音声入力モードになります。

例えばテレビを見ながら、少しずつゆっくり音声で入力しているだけでも5分かからずに、あっという間に1000文字程度は突破します。

コツは多少は発生する誤字は気にせず、まずは音声でささっと下書きをどんどん入力していくことです。

ブログは話し言葉で書いた方が読み手にとっても読みやすいものになるのでちょうど良いです。

 

音声認識メール クラウド

音声認識メール クラウド

  • Advanced Media,Inc
  • ユーティリティ
  • ¥120

 
ちなみに色々と比較した結果、私は音声認識メールという120円の有料アプリを使っています。他にも無料のアプリなどもあるのですがこのアプリは一度入力モードにすると、自分で解除するまで何十分でも音声入力状態を保持してくれるため、自分のペースで音声入力をすることができるのがとても良いです

他のアプリはだいたい20秒から30秒程度で一度入力モードが切れてしまうのでこの点だけでも購入する価値があるとおもいます 。また他アプリとの連携もしやすいのもポイントです。

 

PCで、音声入力を併用しながら遂行していく。

その後、PCにテキストを送って、Google ドキュメントで音声入力を併用しながら記事の遂行を行っていきます。

pasokatu.com

 こちらの記事にあるように pc の入力では google ドキュメントを活用すると無料で非常に高精度の音声入力が可能になります。 私は macbook pro を使っているのですが、ショートカットを使うと一瞬で音声入力のオンオフがコントロールできるので、都度改行を入れたり誤字を少し直したりしながらサクサクと文章を推敲して行くことが可能になります。

一度使い始めると戻ることができないくらい超絶便利です。

 

ブログに限らず、生活全般で音声入力は浸透している。


自分はブログに限らず、メールやチャットなども半分ぐらいは 音声入力を使うようになってきています。 こちらの方が圧倒的に早く送れるので。

 

最近は amazon の alexa がアメリカを中心に広く普及し始めており、日本でも LINEが同様の音声入力機器を発売予定です。 おそらくここ数年で急激に、音声入力が日常の生活の中で市民権を得て定着していくと思われます.

 

唯一の難点は、 誰かがそばにいるときは恥ずかしくて音声入力ができないという事ぐらいでしょうか笑。 なので移動中に入力するときは電話するふりをしながらメモしたり、 家で推敲する時は書斎にこもって行うようにしています。

 

今後はさらに入力慣れていくことでいちブログ記事あたり20分ぐらいで投稿できるようにしたいと思います。

 

 

 

保有している物件の入居者さんに清掃業務をお願いしてみよう。

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皆さんはお持ちの不動産の管理をどうされていますか?

世間的にはだいたい7割以上の大家さんは管理会社へ委託しているようで、自分もかつては管理業務は委託していました。

 

 

 

今は専業で対応できるのと、新築物件は設備故障などのクレーム対応がほぼなく管理業務が楽チンなこともあり、保有物件のうちの一つは自主管理にしています。

 

ただ場所が遠隔地(鎌倉)で都内から時間もかかるので、清掃やゴミ回収管理、近隣の方や町内会との付き合いなど現地にいかないと対応できない問題をどうクリアするべきか?という問題が最初に立ちはだかりました。

 

遠隔地の自主管理は、入居者さんを巻き込んでみよう。

 

 

シルバー人材や清掃代行業者にお願いしたりというのも考えたのですが、私の場合、家賃を割り引く代わりに管理業務をサポートしてもらえる人を入居者の中から募り、お願いすることにしました。

 

最初は入居者の方と積極的にコミュニケーションをとると、色々と面倒なのでは、、と及び腰だったのですが、これが非常に良いやり方であることにじょじょに気づきました。

 

入居者に管理業務サポートをお願いするのが優れている理由

というのは、日々暮らしている場所の清掃業務はあまり手間と感じられないようで、頻度高くおこなって頂けます。また毎日の生活の中で気づいた小さな異変なども、さりげなく教えて頂けます。逆にこちら側が気になったことも気軽に尋ねられます。1年ほど運営してみて、管理会社に委託するのとこんなにも違うものかと良い意味で驚くほど、これは良いやり方でした。

 

さらに管理業務を手伝ってもらう過程で、アパートに対しての愛着というか、積極性みたいなものを入居者さんに持って頂け、「ゴミ置き場の場所はこうしたほうが良いのでは?」とか「新しく引っ越してきた入居者さんに挨拶しておきました」みたいに自主的な提案や行動もしてくれるようになりました。

 

私の方も入居者さんにとってお世話になっているという感覚があるので、何か依頼事項が来ても(例えば鍵を無くしてしまったので合鍵を作ってもらえないかなど)、それが”面倒なクレーム対応”というよりは、友人からの相談という感じで受け止められるので、喜んで対応しよう、という前向きな心理状態でやり取りができます

 

私はこれを「運営の共犯関係」と呼んでいるのですが、この関係性に持ち込める人が一人でもいると、アパートの自主管理を割と楽しめるようになります。ポイントは、割と友人関係のような、フランクな関係性を築くことがお互いに重要だなと感じています。

 

例えば、お互い連絡が入っても重く感じないよう、LINEなどで気軽にやり取りできるようにしたり、世間話などを通じてお互いの人柄や共通項になりそうな要素(趣味など)を掴むようにしています。

 

 

もちろん、これが修繕機会の多くなる中古アパートだったりすると、そう簡単にはいかない話だとは思いますが、そんな大家さんでも、管理会社はそのままに、可能であれば入居者に手紙を送り、共有部分の清掃業務を手伝ってくれる方を募集してみてはいかがでしょうか?

入居者の顔が見え、管理会社経由より詳細に物件の現状を把握でき、何か緊急時にいち早く現場対応してくれる協力者が存在することの心理的メリットは想像以上です。

 

入居者と気軽にやり取りできるチャネルも構築中

最近は味を占めて、一歩踏み込んだ自主管理、というテーマで色々と試行錯誤中です。まずは入居者と気軽にやり取りできるチャネルを作ろうとLINE の公式アカウントを開設し、各住居人への連絡事項や直接連絡ができるような体制を構築してみました。こちらもまた成果が見えてきたらブログで紹介したいと思います。