パパとRE-tech起業と不動産運営と

25歳から10年以上大家してます。6棟購入⇒4棟売却済。郊外築古APから都内新築へシフトしてます。1年前から専業大家に転身し1年間、3人の子供と世界一周してきました。現在は不動産テックで起業準備中です。起業準備と不動産運営の合間に感じたことや気づいたことをまとめていきます。

チェックル!徹底解説 ~チェックルだからできること~ ④「残りモノ指数」を活用して募集条件の変更タイミングを知ろう!

今日は徹底解説の4回目として、チェックル独自指標である「残りモノ指数」を生かした募集条件の変更タイミングの把握について説明します。

 

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チェックル!を先週に公開後、徐々に会員登録を頂いています。と同時に色々な問合せを頂きます。使い方など主な問合せについてはこちらもご覧ください。 

■チェックル!について

■物件登録の方法 ※最寄駅・地名の入力方法に注意!

■「掲載状況&市場動向」の見方について(分析内容や使い方、用語説明など)

 ■最初の分析レポートご提供までの時間について

 

過去のチェックル活用方法の徹底解説記事はこちら。 

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「残りモノ指数」=募集条件の見直しタイミングを計る指標

前回、「平均掲載期間」を把握することで、募集条件の変更タイミングを計ったり、「外れ値」物件に注目することで近隣の勝ち物件/負け物件を判別する使い方をお伝えしました。

 

今回は、「募集条件の変更タイミング」を知るためのもうひとつの指標として「残りモノ指数」というのを開発したので(そんな大げさなものでもないんですが笑)、そちらについて披露しようと思います。

 

「残りモノ指数」の説明

「残りモノ指数」を簡単に説明すると、

残りモノ指数・・・ユーザーが新たに空室物件を登録/変更した際に掲載されていた全物件を100%とし、掲載が継続している物件数の割合


チェックルのオリジナル指標である「残りモノ指数」では、自分の物件と同時期に募集されている物件がどれくらい掲載終了/変更しているかを表示し、自分の空室募集の進捗が相対的に遅いのか早いのかを知ることができます。

 

「掲載状況&市場動向」の見方について(分析内容や使い方、用語説明など) | チェックル!β ヘルプページ

となります。

マイページの「サマリー」の表数部分の一番下に表記されてます。

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もう少し具体的に説明しますと、例えば4月1日にチェックルで物件登録/競合条件登録を行ったとします。またその日、競合条件登録に当てはまる物件が100件あったとします。

 

チェックルでは、部屋ごとに「いつから」「いつまで」掲載していたかを計測することができるため、4月1日に登録されていた物件がどれだけ残存しているかを追うことができます。その残存率が「残りモノ指数」となります。

 

例えば、4月10日に「残りモノ指数」が80%となっていた場合、4月1日に掲載されていた100件中の20件が掲載終了(※)し、80件が掲載継続していた、という意味になります。

※掲載終了している場合は、成約済み/条件変更(別URLに変更)のどちらかを意味します。

 

とても単純なのですが、この指標は募集戦略を考える上で一つの目安になると考えています。

 

「残りモノ指数」が50%を下回ったら募集条件を見直すタイミング

 

「平均掲載期間」と近い概念ではありますが、平均掲載期間は算出するまでにデータ蓄積の期間が必要となるため、「残りモノ指数」を併用することで、より早く直接的にライバル物件動向を把握することができます。

 

競合数や競合条件の設定次第ではありますが、個人的な感覚では「残りモノ指数」が50%を切ってきたら、募集会社に進捗やライバル動向をヒアリングしたり、募集条件の変更を一度考えてみても良いタイミングなのではないかなと考えています。

 

というのは残り5割ほどになっているのに自分の物件がまだ決まっていないというのはライバル物件と比較検討され負けが続けている状態になりつつあるからです。そしてさらに悪いことに、新しいライバル物件は絶えず市場に登場してくるため、それらの物件とまた比較検討されてしまうことになります。

後から来たライバル物件の方が条件が悪くなってくる、、ということはありませんから、残り5割を切っていくと、さらに動きが停滞し、募集が長期化する恐れがあります。(ここらへんの真偽は今後、データを元に検証を進めていきたいところです。)

 

ですので「残りモノ指数」が少なくなってきたタイミングは募集条件を見直すきっかけになると考えています。

 

番外編:「サイト別分析」の残りモノ指数から、SUUMOの特徴を分析してみる。

一つ数字を見ていて面白いことに気づいたので共有します。
「残りモノ指数」は「サイト別分析」のページにも表示されるのですが、

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上記画像は、神奈川県鎌倉市でのとある条件の分析になり、登録後30日が経過した時点のものになります。

 

全体としては「残りモノ指数」は53%ですが、サイトによってばらつきがあることがわかります。

SUUMOは掲載物件数が最も多いのですが、「残りモノ指数」が53%です。

一方、他サイトは物件数は少ないですが、「残りモノ指数」は平均より低くなっていて、例えばいい部屋ネットは25%、CHINTAIは0%となっています。

 

・・・数字を追っていくうちに、このような傾向が他条件の分析でも多く見られることに気づきました。

そこでふと思ったのですが、SUUMOは集客力が最も強いメディアといえるので、多くの仲介会社さんからたくさんの物件が重複しながら掲載されることが多いです。ですので明らかに競争優位性がある、引きの強い物件であればSUUMOの掲載だけで決まることも多いかと思いますが反面、そのような物件の陰に隠れて放置される物件もそれなりにあるのではないかなと。(なので残りモノ指数が一番大きいことが多い。)

 

さらに、例にあげた鎌倉エリアの徒歩圏内物件は老若男女問わずに人気が高く、色々な接点で物件検索される方がいます。そういう場合は、一社のみにお願いするよりは複数の仲介会社に依頼を出し、幅広く掲載面や紹介接点を作っていったほうが決まる速度は断然早まります。(在庫不足がちなエリアでは両手取りできる大家直物件は貴重なので、どこの仲介会社も大事にしてくれます。)

 

一般的に、SUUMOやathomeに掲載物件数は集中してしまいますが、それ以外のサイトでも回転が良い(=「残りモノ指数」の減少が早い)場合、それらのサイトにも掲載を広げていったほうが良いなと考えるようになりました。

 

「残りモノ指数」は条件登録/条件変更でリセットされる

 

ちなみに「残りモノ」指数は、条件登録/条件変更されるたびにリセットされ、100%からスタートになります。

だいたい空室は数ヶ月もあれば埋まってしまうと思いますし、また次回に別部屋の退去が出て、新しく募集動向をウォッチしていきたいときなどは物件情報を再編集することになると思います。

そのタイミングでまた「残りモノ指数」はリセットされ、100%から計測されていくことになります。

 

最後に:空室募集中でなくても登録/利用は自由です

チェックルでは、登録物件が自分の持ち物でなくても登録は自由にできます。現在満室中の方でも、適当に気になる物件を登録し、競合条件で自分の物件のライバルとなりそうなものを設定して、データを蓄積していく(※)ようにしましょう。

 

※物件データは都度、各サイトに取りにいくようになっており、過去のデータを遡って確認することはできません。ですので早めに自分の保有物件エリアの条件登録を行い、時系列変化なども追えるようにデータ蓄積をされることをお勧めします。

 

 

 

 

チェックル!徹底解説 ~チェックルだからできること~ ③近隣地域の「平均掲載期間」を把握し、勝てる募集条件を見つけていこう!

今日は徹底解説の3回目として、各物件別/サイト別/エリア別の「平均掲載期間」を把握し、皆さんが保有している物件エリアでかけるべき募集日数の目安を導き出す方法について説明します。

 

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■「掲載状況&市場動向」の見方について(分析内容や使い方、用語説明など)

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過去のチェックル活用方法の徹底解説記事はこちら。 

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あなたは募集にかかる日数、どれくらいが適正かわかりますか?

賃貸運営を行う上で全ての大家さんが意識する「稼働率」。この数字をいかに100%に近づけることができるかが、不動産購入後の最重要指標といっても過言ではないですよね。

 

そして退去が定期的に発生する以上、稼働率100%に近づけるためには次の入居者を見つけてくるまでの募集期間(=空室期間)をいかに短く抑えるか?が重要なのですが、果たして皆さんはこの募集期間の適正な目安をどのように捉えていますか?

 

意外とここは曖昧なもので、管理会社や客付け会社側の(割と感覚的な)意見だったり、自分のそれまでの募集経験に基づいていたりしないでしょうか?

私の経験ですが、かなり空室率の高い首都圏郊外の地域に物件を保有していた際は、一度部屋が空くと平気で3ヶ月、長ければ半年程度も募集に時間がかかることが往々にしてありました。

 

皆さんも経験があると思いますが、募集期間中はなんとなく落ち着かないものですよね。この募集期間は果たして妥当なものなのか?もっと早く決められるんじゃないのか?まだやれることあるんじゃないか?・・・などの思いが頭を巡ります。

 

そのようなとき、そのエリアの「平均掲載期間」を具体的に把握することは非常に有効です。

 

「平均掲載期間」とは何か?

チェックルでは、各サイトの募集広告を元に、独自のロジックで部屋単位に再集計しています。なので、部屋ごとに「どの不動産会社」が「どのサイト」に「いつから」「いつまで」掲載していたかを計測することができます。

 

そこでチェックルでは、計測開始以降、新規に掲載を確認した物件(=新規IN物件)が掲載完了するまでを計測し、そのような物件データをある程度貯めたところで、サイト別やエリア別に平均掲載期間を表示するようになります。(対象件数が少数の場合は未表示のままになります)。

 

残念ながら条件登録時点より前のサイトデータを調べることは物理的にできないため時間はかかるのですが、中長期的にデータを蓄積していくことで、このような有益なデータを扱えるようになります。

 

平均掲載期間はエリアごとにこんなに違う!

平均掲載期間は「サイト別分析」に表示されています。

例としてこれから2つのエリアの平均掲載期間のデータを例に説明します。

 

1枚目の分析対象は都内(足立区)の北綾瀬駅徒歩15分以内/築5年以内のアパート。

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2枚目の分析対象は首都圏郊外(千葉県)の新茂原駅近くのアパートです。

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1枚目は平均掲載期間が2週に対し、2枚目だと7週(サイトによっては9週)となっていて、全然違いますよね。

 

まあ郊外と都内で募集期間が違うであろうことは誰でも理解できると思うのですが、では具体的に「募集期間が何週ぐらいが適正なのか?」までしっかり大家側が把握することは意外と難しかったので、そういう意味では募集活動時の目安として参考にして頂きたい指標だと考えています。

小技① 平均掲載期間を募集条件見直しのタイミングとして捉える

この平均掲載期間を把握することで、募集戦略を立てやすくなっていきます。

 

例えば、平均掲載期間を過ぎてもまだ空室が埋まらないような場合には募集条件の見直しを考えるひとつのタイミングとして参考になります。

 

募集条件の見直しは、できればしたくはないものですが、現実から目を背けることで余計に空室期間の長期化をもたらすこともあります。そうならないよう、客観性のある具体的な指標があることで、市況にあわせた募集活動ができるようになります。

(後日説明する「残りモノ指数」の解説時にも触れます。)

小技② 平均掲載期間から外れた「外れ値」物件をウォッチしよう

平均掲載期間はあくまで平均値なので、平均掲載期間より圧倒的に早く募集完了する物件もあれば、いつまでたっても決まらず、晒しもののようになっている物件もあります。

 

当然、自分が持つ物件も平均掲載期間より早く決めたい!と考えますが、「平均掲載期間より早く掲載完了した物件」がわかれば、その物件の募集条件やスペックを詳細に見て頭に入れておくことで、そのエリアでより勝ちやすい募集条件を探ることができます。

 

物件別分析の「新規OUT(青)」を見ていると、平均掲載期間より早くOUTしていく物件なども表示されるので、勉強かねて時々みておくと良いと思います。

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意識してみておくと、例えば上のような物件があったときに、「ああ、東部台はやっぱり人気エリアだから1サイトの募集でも順調に決まるんだな」とかがわかるようになってきます。


そして反対に「いつまでたっても決まらない物件」を把握しておくことも重要です。

上記で例示した新茂原のような郊外エリアですと、平均掲載期間の長期化以外にも、いつまでも掲載継続している物件(例えば24週以上)も多く散見されるようになります。(例示は自粛します。。)

 

これから大空室時代が訪れる中、このような物件を持ってしまうと 不動産運営は非常に難しいものになってしまいますし、損切り退場をさせられる危険性がかなり高くなります。賃貸運営で生き残っていくために「反面教師」としてこのような物件の特徴を頭に叩き込んでおくことが必要です。

 

 

空室募集中ではなくても登録/利用は自由にできます

チェックルでは、登録物件が自分の持ち物でなくても登録は自由にできます。現在満室中の方でも、適当に気になる物件を登録し、競合条件で自分の物件のライバルとなりそうなものを設定して、データを蓄積していく(※)ようにしましょう。

 

※物件データは都度、各サイトに取りにいくようになっており、過去のデータを遡って確認することはできません。ですので早めに自分の保有物件エリアの条件登録を行い、時系列変化なども追えるようにデータ蓄積をされることをお勧めします。

 

今後の徹底解説の記事(作成予定)

 チェックルだからできること ④残りモノ指数」を活用して募集条件の変更タイミングを知ろう!<近日公開>

 

 

 

 

チェックル!徹底解説 ~チェックルだからできること~ ②サイト毎の「掲載順位」を把握しライバルに勝てる家賃設定かを意識しよう!

 

今日は徹底解説の2回目として、サイト毎の「掲載順位」を把握することで反響数を増やし、早期客付けに結びつける募集条件の設定方法についてご説明します。

 

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チェックル活用方法の徹底解説1回目はこちら。 

paparere.hatenablog.com

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家賃順での「掲載順位」、意識していますか?

「掲載順位」とは、賃貸サイトで物件が表示される際の表示順を意味しています。

入居希望者は部屋を探す際、まずは各賃貸サイトを訪れ、どんな部屋があるかを調べます。具体的な希望エリアを選択し、最寄り駅や徒歩分数、広さや間取り、家賃上限、築年数などの希望条件を入力し検索するのですがその際、結果表示順を「家賃の安い順」に並べるように設定することがほとんどです。(新築希望とか広い部屋を探すとかの人は別ですが、大多数の人は条件を入れたあとは「家賃の安い順」に検索します。)

 

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探す側には当然、個人毎に「ゆずれない条件」があります。駅からの距離、築年数、広さ、日当たり、近隣環境、、、いくつもありますが、逆にゆずれない条件をクリアできた物件が複数あれば、あとは「お値段次第」で物件選択をしていくことがほとんどです。

 

ですので募集する大家側としては、他のライバル物件と比べて検索結果の上位に表示されることでより多く注目され、より多くの人の検討候補物件となるよう募集賃料を調整する必要があります。

 

目安としておおよそ上位10~20%のポジションを狙う

例えばある条件で、検索結果が200件ほど出てきたとします。

そうすると検索結果ページは約10~20ページほどに渡るものですが、たいていの場合、探している側は全部に目を通すことはしません。最初の1、2ページ目を重点的に見て、その条件での「相場観」が頭の中に形成されていきます。そして以降はその相場観をベースに物件を探すことになります。

(これが仮に検索結果が50件程度だったとしても同じです。最初の方に表示される物件が集中的に見られ、その家賃帯が探す側にとっての「相場観」のベースとなってしまうのです。)

 

感覚的ではありますが、検索結果でおおよそ上位10~20%程度のポジションに入ることで、反響は一定数確保されることが多いように感じます。200件あるとしたら上位40件程度までに入る感じですね。逆に100件目以降になると、「全部くまなく見ていくぞ!」と意気込む借り手でなければ見られることはなく、必然的に反響は薄くなります。

 

このように、最初の入口としてより多くの入居検討者に物件を知ってもらうという段階では、この掲載順位は非常に重要な視点になります。 

 

と同時に、自分の物件はどのような検索条件で検索されるか?さらにはどのようなニーズを持つ入居者に検索されるのか?を考える必要があります。いわゆるペルソナを作る話なのですが、長くなるのでまたの機会に。

 

掲載順位の確認方法

チェックルではこの表示ポジションを重要視しており、「掲載順位」という指標で確認できるようにしています。

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こちらは「掲載状況&市場動向」>「サイト別分析」のページになります。

このように、各サイト別に掲載状況がまとめられています。この中の「掲載順位」が、家賃順で表示した場合に登録物件が全体の何番目に位置しているかを表しています。

画像の場合、まず全体で競合物件は32件とあります。これは現時点で競合条件の対象となる物件数が重複を除いて32件存在するということです。そして掲載順位が7位ということは、その32件の中で7番目に賃料が安いということになります。

さきほどの視点でいけば上位20%だとすると全体の6位目くらいなので、ギリギリOKな募集ラインということが言えると思います。

また、SUUMOであれば全体物件数18件で5番目の位置、アパマンショップでは13件中5番目の位置、という意味合いになります。

 

これらの情報を見ながら、「できるだけ多くのサイト」に「掲載順位が上に表示されるよう」に募集条件を調整していくのが、反響数を上げる一つのやり方になります。

 

競合条件の設定方法

ちなみ競合条件は、物件登録時に(もしくは物件一覧・管理から)下記のような設定画面で変更することができます。

基本的には徒歩分数、築年、種別、面積、賃料上限などは設定した方が良いです。色々と試してみてください。

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※一つ注意ですが、こちらの競合条件の中で情報収集が行われるため、登録した物件情報がこの競合条件設定の中に入っていない(例えば、徒歩20分の物件を登録したが、競合条件では徒歩10分以内に絞って登録した等)場合、物件掲載がないものと認識されてしまいます。ご注意ください。

 

 

今後の徹底解説の記事(作成予定)

 チェックルだからできること ②「残りモノ指数」を活用して募集条件の変更タイミングを知ろう!<近日公開>

 

チェックルだからできること ④近隣地域の「平均掲載期間」を把握し、募集に必要な日数を把握しよう!<近日公開>

 

 

 

チェックル!徹底解説 ~チェックルだからできること~ ①全てのライバル物件の募集状況や掲載期間が個別にわかる!

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一方で、「サービスの良さがイマイチわからん~」という声も入ってくるので

これから数回にわたりチェックルの便利ポイントを解説していこうと思います。

 

チェックルの集計方法について

チェックルでは各サイトの募集広告を元に、独自のロジックで部屋単位に再集計しています。なので、部屋ごとに「どの不動産会社」が「どのサイト」に「いつから」「いつまで」掲載していたかを計測することができます。

 

チェックルだからできること ①全てのライバル物件の募集状況や掲載期間が個別にわかる

 

そうすると、例えば「物件別分析」ではこんなことができます。

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こちらは昨日登録されていた埼玉県熊谷市のとあるエリアの分析結果です。

ご覧のとおり、各物件の右側に「掲載サイト数」と「配信元店舗数」が表示されています。

全ての賃貸サイトを網羅できているわけではないですが、物件ごとにいかに募集状況がばらついているか、わかりますでしょうか?

1サイトのみの掲載にとどまっている物件、結構多くないですか?逆に7サイトすべてに掲載がされている物件もあります(これは多分、家賃の設定やADなどを戦略的に行っている物件だと思います)。

 

考えてみてください。皆さんがお持ちの物件の空室募集のために、例え一通りのリフォームを行い、安くない金額をかけ家具家電も設置し、IKEAニトリのグッズでプチホームステージングも行い、さらにお手製の物件チラシを携えて近隣の仲介会社に客付け案内のお願いに回ったとしても、、、もし1~2サイトしか賃貸サイトに掲載がなかったりしたらどうでしょう?

 

今はインターネットでお部屋を探す人が8割を越えてます。彼らにとってはインターネットで検索結果に出てこない物件は「ないも同然」です

 

そして自分がざっとみたところ、どのエリアにおいても大体1サイトのみ掲載の物件は全体の10-20%前後は存在しています。怖いですね。。

 

しかも考えてみてください。大家側で負担する広告料(AD)は成約時のみに支払う成果報酬であることを。ということは、1サイトのみに掲載されようが、7サイトに掲載されようが、大家側の負担は変わらないのです。

 

なので、空室対策をしっかりされている大家さん達は口をそろえて、ネット集客の重要性を説きます。またどのサイトに募集されているか確認するように口をすっぱく話します。

 

サイトの掲載状況詳細の確認も大事!

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上記をご覧ください。

こちら写真を見る限り同じ物件(戸建)の募集なんですが、「広さ」も「築年数」も「敷金」の記載も、全部微妙に違っているのお分かりでしょうか。

 

このような事例、本当にあちこちでよくみかけてます。

仲介会社側も手作業で対応している限り、どうしてもこのようなミスは頻発します。

上記のようなわずかな違いであればあまり気にしなくても良いですが、これが築年数で5年違っていたり、広さが5平米違ったりするだけでも大きな痛手になることは容易に想像つくかと思います。

 

ぜひ皆さんも、自分の物件や近隣のライバル物件達がどのように募集しているのかを確認してみてください。

 

空室募集中ではなくても登録/利用は自由にできます

チェックルでは、登録物件が自分の持ち物でなくても登録は自由にできます。現在満室中の方でも、適当に気になる物件を登録し、競合条件で自分の物件のライバルとなりそうなものを設定して、データを蓄積していく(※)ようにしましょう。

 

※物件データは都度、各サイトに取りにいくようになっており、過去のデータを遡って確認することはできません。ですので早めに自分の保有物件エリアの条件登録を行い、時系列変化なども追えるようにデータ蓄積をされることをお勧めします。

 

 

今後の徹底解説の記事(作成予定)

チェックルだからできること ②サイト毎の「掲載順位」を把握し、ライバルに勝てる家賃設定かを意識しよう!<公開しました!>

 

チェックルだからできること ③近隣地域の「平均掲載期間」を把握し、募集に必要な日数を把握しよう!<近日公開>

 

 チェックルだからできること ④「残りモノ指数」を活用して募集条件の変更タイミングを知ろう!<近日公開>

 

 

 

 

 

 

LINE@(ライン・アット)を活用した自主管理術

 

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チェックルネタが続いたので今回は自分の物件について。

 (更新:自主管理ネタとして、楽待新聞の記事に取り上げていただきました。)

現在保有している鎌倉のアパートについては自主管理で運営しています。まだ築2年ほどしかたっていないため、設備不良などでのクレームはほぼない状態なので、専業になって時間もできたことだし自分でやってみよう思い、新築時から運営しています。

 

自主管理を行うと、頻度はそんなに高くないのですが、それでも年に4〜5回程度は入居者の方と連絡をしないといけない場面が発生しますその際にわざわざ手紙などでお知らせをしたり、電話でやりとりするよりも(もちろんそういうコミュニケーションが必要な時も存在しますが)、ほとんどの用件はLINEを使うのが一番であることが多く、特にLINE@を利用するのが最強である、と自分的に結論がでたのでその話をお伝えします。

なぜメールよりLINEか?

まず前提としてLINEについてですが、説明する必要がないくらい日本国内では普及しており、老若男女を通してもっとも利用されているツールです。

 自分は個人的にはFacebookメッセンジャーを使うことが多いのですが、割とやってない人が多く、裾野の広がりとしては、(電話を除けば)圧倒的にLINEだと思います。


そうするとメールでよいんじゃないか説がでてくるのですが、メールより優れている点が3つあります。

①メールよりも短文で簡潔に伝えられる。

メールだとどうしても冒頭のあいさつなど冗長で形式張ったり、構成を考えたりと少し時間がかかります。一方LINEであればあいさつなどを一言いれ、すぐに用件に入ることができ手短に伝えることができます。お互いやりとりが楽です。

年配の大家さんだと「カジュアルすぎないか。。。」と懸念されるかもしれないですが、賃貸住宅に住まわれるメインは若年単身者層か若いファミリーでむしろメールの堅苦しさを嫌いますし、文面を丁寧にすればほどよい親近感だと思います。

②画像や動画を添付するのも非常に楽。

またメールだと画像の添付や読み込みなどで少し手間取ることがありますが、LINEであればすぐに画像を添付して相手に送ることができます。わりと入居者とのやりとりでは写真を使う場面が多いためこの差は大きいです。

③既読がつく

普段から頻繁にやりとりしている関係性ではないと、メールの場合、ついつい見落としてしまったり場合によっては迷惑フォルダに振り分けられてしまっていることもあります(実際、何度かありました。)。相手がメールを見たかどうかを確認するために結局電話をしてしまうことも。。。その点、LINEであればメッセージの既読がつくので、相手がメッセージを見たかどうかをわかった上でやり取りを続けることができます。これはメールにはない大きなメリットで、やりとりに時間がかからず完結させることができます。

プライベート用のアカウントで入居者とやりとりするのは抵抗が。。。

とはいえ、LINEには大きな弱点があります。プライベートなコミニケーションでやり取りをすることが多く、自分のアカウントを晒して入居者とやりとりするのはちょっと嫌、という点です。自分もその点が気になっていました。

 

そこでLINE@です。

LINE@とは何か?

一言でいうと、個人以外にLINEアカウントを無料から持つことができる仕組みです。

LINE@(ラインアット)完全マニュアル〜作り方・料金プランなどを解説|ferret [フェレット]

LINE@は、LINEとは違うアプリです。

「LINE」は、個人間で行われる1対1のコミュニケーションツールとして広く利用されています。いわば電話のようなものです。一方「LINE@」は、個人や企業が不特定多数に一斉配信を目的として運用するメルマガのようなものです。設定をすれば個人とのメッセージのやりとりはできますが、基本は多数への配信ツールといえます。

  

みなさんもよく、スタンプやクーポン目当てで企業アカウントと「友だち」になることがあると思いますが、あれと同じですね。LINE@はそのようなアカウントを持つことができます。地元のお花屋さんから大企業のコミュニケーション管理ツールまで幅広く対応しています。

 

このLIN@は月1000通の配信までは無料なので、実質、入居者とのコミュニケーション用途なら有料になることがまずないです。

LINE@が最強① 物件用のアカウントを作ることができる

まず、物件ごとにアカウントを作成することができます。わかりやすいですね。

これでプライベート用のアカウントを一切使わないですみます。さらにいうと、LINE@用のアプリは別に存在しているので、アカウントの切り替えなどせずにすみます。一台のスマホで完結します。

各入居者も物件アカウントと友達になれば良く、他入居者にアカウントが知られてしまうこともありません。 

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 自分は物件名をそのままアカウントにして、アイコンは物件写真でオーソドックスに。

 

LINE@が最強② 一斉告知と個別のやり取りを分けることができる

これが絶妙によくできている部分なのですが、LINE@では友達登録した人に一斉告知できる「メッセージ」、それから個別に1:1のやりとりができる「トークという機能があります。(ちなみに友達登録には至っていない外部のフォロワーに対しても「投稿」機能でメッセージを伝えることもできます。が、今回は説明しません。)

 

入居者と連絡をとらないといけない場面というのは基本的には2つあり、1つは入居者全体への告知事項、例えば年末年始のゴミ出しスケジュールの件だったり、町内会の回覧板を写メして共有したりするような場合です。この時は、「メッセージ」機能を使って一斉配信ができます。配信時間も予約できる機能などもあります。

 

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私は入居者の中で、定期清掃やゴミステーション管理、町内会やりとりなどを現地でサポートしてもらっている方がいらっしゃるので、その方に現地の情報を写真つきで報告受けたあと、その画像を添付しつつ入居者の人に連絡を入れたりします。

 

もう1つが、各入居者からの主に相談事やクレームなどを受け付ける場合で、この場合は1:1で「トーク」ができます。

 

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【入居からロフト階段の一部が破損したときに受けた連絡例】

このときは、ロフト備え付けのはしごの一段が外れてしまった、、、という連絡を受けたのですが、すぐに不備があったことを詫びつつ、業者手配をするので後で連絡が行く旨を伝えて、入居者とのやりとりは5分とかからずに終了でした。その後、建設業者に連絡を入れ、直接の対応をお願いして一時対応完了です。その後は両者でやりとりして修理まで完了後、業者より連絡を受けて終了となりました。

 

LINE@はとても多機能ですが、上記2つが使えれば入居者とのやりとりにはもう十分です。

 

LINE@が最強③ 将来的にこのアカウントごと移譲できる

またLINE@の優れた点として、アカウント管理の権限を色々な形で付与したり移譲したりできます。なので例えば大家側でも見れるようにだけしてもらって管理会社側で運営をお願いすることもできたり、将来的にもし自分が物件売却した際、新しいオーナーにこのアカウントを丸ごと移譲することができます。このような細かい点も非常に優れている仕様だと思います。

 

というわけでLINE@があれば、自主管理のコミュニケーションはだいぶスムーズになるのではないかなと思います。

 

自分の物件では、入居時にメールアドレスを教えてもらうようにしており、メールにてまず挨拶します。その際にLINE@アカウントの存在と登録をお願いする旨をQRコードを添えて伝えているのですが、ほぼ全員に即日登録してもらっています。 

 

そもそも、自主管理ってどうなのか?

最初、始める前は入居者との連絡手段を持つことに懸念もありました。
今まで管理会社を通じてしかなかったので、色々とクレーム言われたり面倒なことになったら、いやだな、、と。ただ冒頭にも述べたとおり新築で設備不良がないことと、ちょうど鎌倉に住んでいた友人に、清掃などの管理サポートを条件に少し安く入居してもらえたので踏み切ることができました。

 

結果として、当初感じていた懸念は杞憂だったとわかりました。
自主管理して見えてきた感じたのは、

大家がちょっと緊張するように、店子さんにとっても大家さんと繋がること自体は緊張するものだったりする。

・相手が見えることにより、一方的な主張ではなくお互いの立場を意識したやりとりを行うことで着地点が見えやすい

 

ということでした。何かあっても管理会社を挟むより素早く詳細に現状を把握できますし、円滑に各入居者と連絡を取れることで、入居者側も大家側に対して信頼を持っていただき、物件に愛着を持ち大事に住んでくれようと配慮いただける雰囲気を感じるようになりました。

また自主管理をしてから退去立会いも行うようになり、住んでいただいたお礼を伝えつつ30分ほど、退去理由や住んでいてよかったところ、悪かったところも聞くようになりました。聞くと自分では気づいていなかった住み心地を深く知るようになり、次回以降、それらの内容を添えて募集案内することができます。

 

それらを通じ、「不動産投資」という言葉を多用していると忘れがちな「住み手」の存在、商売として基本であるユーザー視点を忘れずに持ち続けることができ、自分が不動産賃貸業を行う上での大きな動機付けとなり励みになっていると感じています


自主管理は難しくても、入居者の人と何らかのコミュニケーションを定期的に取ることは、多くの大家さんにとって有益なことが多いと思います。ぜひお試しください。

 

 

 

大家業の傍ら、手軽にできる空室対策サービスを開発しています。
よければお試しください!

checkru.jp

チェックル!βを公開しました【今だけの会員登録特典付き!】

以前から告知していたこちらのサービス、予定よりだいぶ遅れてしまいましたが試行錯誤を繰り返しつづけ、やっと本日β版として公開をいたしました!
(あまりに時間がかかって、繁忙期を逃してしまいました。。涙)

チェックルって何よ??

一言で言うと、あなたの空室がどこの賃貸募集サイトに掲載されているか無料で簡単検索&分析できるサービスです!もしよろしければ下記URLよりアクセスいただき、まずはお持ちの物件の検索を試してみてださい。

checkru.jp

何ができるのか?

現在、チェックルでできることは大きく2つあります。

①現在募集中している空室情報が「どこの賃貸ポータルサイト」に掲載されているかが数秒で分かる(掲載確認機能)

主要な賃貸サイトでの検索結果を集計し、「どのサイト」に「どの物件」が「どの不動産会社」から掲載されているかが数秒でわかります。自分の物件を見つけて登録ボタンを押せば、以降は各サイトの掲載状況を自動更新で調べてくれます。

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掲載先は増えているか、募集に積極的な仲介会社はどこか、修正指示はきちんと反映されているか、最新情報をいつでも確認することができます。

 

②近隣にどんなライバル物件があるか?どのサイトにどれくらい募集されているか?掲載期間はどれくらいか?がわかる。(競合物件分析)

登録した物件については、近隣のライバル物件動向も物件別やサイト別にしっかり調べます。競合物件数の変動や掲載期間状況、掲載順位など今まで把握しきれなかったデータを細かく確認できるから、市場動向を踏まえた募集条件の見直しもいち早くできます。

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チェックル!だからできる機能詳細を具体的にまとめてみました。よければご覧ください。

 

なんでこのようなサービスを作ったのか?

詳しくはこちらの下の方をご覧ください。簡単にいうと、

・空室問題は大家共通の最大課題であり皆悩んでいる。今後も深刻化していく。

・今はインターネットで8割の人が部屋を探す時代であり、ネット集客が超重要

・だが大家にとってポータルサイトでの掲載&集客は、介在しづらく把握しづらい

・調べると、びっくりするくらい多くの物件が1~2サイトしか掲載されていない
 (掲載情報ミスも多々見受けられる。)

・近隣の競合動向をつぶさに把握できれば、勝てる募集条件が分かってくる。

 

上記の理由からこのようなサービスを作ってみました。

 

テストユーザーからの反応

テスト頂いた皆様からは、

「手間なく募集状況の把握ができて便利!」

「掲載情報の誤記に気づくのが早くなった。画像の入れ替え指示もしやすい」

「ライバル物件の個別動向がよくわかって、募集活動にすごく役立つ。」

「平均掲載期間や残りモノ指数など、自分の募集期間が長いのかどうかの参考になる」

「募集サイトが1つだけの物件のなんと多いことか。。。」

「管理会社が手を抜いてないか監視できるのが良いw」

等の感想を頂いてます。

 

一方で、まだまだ収集精度が十分でないエリアや表示の不具合なども一部あったりします。

これからもコツコツ改善していき使い勝手の良いものにしていくのですが、まずは一旦、この段階でオープンβ版として公開してみて、大家の皆様の評価やフィードバックを確認しつつ進んでいきたいと思います。 

大家さん起点で世の中の「住まい」を良いものにしていきたい

自分がこのサービスを通じて、本当に実現したいと思っていること。
それは、大家さんを楽させることではなかったりします。

 

一般的に、人は生涯所得の30%近くを住まいに費やし、生涯時間の30%以上を自宅で過ごすと言われてます。でも、日本人の住まいに対する満足度は低く、流通している物件もまだまだ画一的なものが多く、流通コストも非常に高いと言われています。

この領域の問題を、大家さん起点で解決を試みていきたいと考えています。
 

ご存知ですか?国内世帯の約40%は貸家住まいです。そして民営借家を経営している85%は個人の大家さんなんです。法人は15%に過ぎません個人大家の存在が日本の賃貸マーケットの質を左右しているんです

 

そして現在、残念ながら賃貸暮らしを望んでいる人はわずか5%程度しかいないという調査があります。賃貸住宅というのはしょうがなく住むところだ、という認識がまだまだ根強いのかもしれないです。


これからの長期的な人口減少&空家増加で大家さんを取り巻く環境はさらに悪化していくなか、大家さんは非常に苦労していくことになるでしょうし、手痛い失敗をして退場する人達も今後もそれなりにでてくると思います。

 

 今までのように、建築会社の言うことを鵜呑みにして需要のない物件を作ったり管理会社に任せっぱなしで物件運営に低関与な大家さんは、これからの変化に対応できず、淘汰されていく可能性が高いでしょう。

 

それでいいんだと思います。その人達が提供する物件は、きっと住み手にとっても残念な物件だからです。

 

代わりに、これまで以上に頭を使い、市場ニーズに正面から向き合い、店子さんが喜ぶような「価値のある物件」をあの手この手で提供していく大家さんが増えたら、借り手が喜ぶような住まいづくりを積極的に実践していける大家さんが増えれば、日本の賃貸住宅はもっと多様性に富み、住み手にとって人生を豊かに過ごせる場所に変わっていくと信じてます。

 

チェックルは、そんなソロバンとロマンの両方を備えた大家さんが増えることを期待しています。そのために、マーケットや顧客をきちんと大家さんが見つめていけるようなサービスを提供していきたいと思います。

 

今だけ会員登録特典付き!!「物件登録可能数」を1⇒3に。

というわけでこのブログを読んでくれていた皆様にはぜひ、最初のユーザーになって頂き、いいサービスに一緒に育てていくお力を貸していただけたら、、と思っています。

ついては会員登録をして頂いた先着300名の方には物件登録可能数を3件とさせて頂きます(通常は物件登録数1件までに制限をかける予定です)。

 

ぜひこの機会に御活用ください。

またもしよければ、お知り合いの大家さんなどにもご紹介いただけたら大変幸いです。

 

checkru.jp

 というわけでどうぞチェックル、よろしくお願いいたします!

 

 

 

 

 

【新サービス「チェックル!」のリリースが遅れています】

皆さんすっかり年も明けてしまい、今更ですが

あけましておめでとうございます!

 

実は年末にリリースしようと進めていたチェックルの開発が

色々な諸事情でかなり延び延びになってしまっています。

 

実際に稼働しているテストサイトはできているのですが
一部集計データに不具合が見つかり、
それを直すのに結構時間かかってしまっています。

 

賃貸物件の募集としては今まさに繁忙期の真っ只中である1月中に
何とかと思ったのですがどうやら2月位にずれ込んでしまいそうです。

 

ただ少しでも良いものを提供していきたいと言うこともあり
今しばらく時間をかけてブラッシュアップしていければと思っています。

どうぞ楽しみにお待ちいただければと思います。