格安家賃の「訳あり物件」「事故物件」を10秒で見つけられる意外なWEBの探し方
テレビで生「大島てる」を目撃。
夜、妻と娘がリビングでキャーキャー言いながらテレビを見ていたので、何事かと思いふと見ると、「最恐映像ノンストップ5」という番組がやっていました。
番組内ではいわゆる事故物件ツアー中で、あの「大島てる」を運営している大島さんが同行するという企画をちょうどやっていました。
この人があの大島てるさん!
— ローライト@碧(アクアマリン) (@l_lawliet_n) 2017年8月6日
テレビに出てる。 pic.twitter.com/TDLU4sHGhR
生大島さん、初めて見た(゚∀゚)。
やはり、こういうワケあり物件みたいなネタは皆、興味があるのか、家族も興味深々に見ています。
テレビ見ながら、久しぶりにサイトも見てみました。
自宅近くを調べると結構事故物件が散見されます。
事故物件というのは世の中にたくさんあるんだということを思い出させてくれます。
しかし、ワケありな分家賃は安いということで、こういう物件に住みたいという奇特な人も世の中には一定数いるはず。ところが中々こういう物件を探すのは大変です。基本、店舗に行って聞くしかない、そう思われている人も多いはずです。
その存在が都市伝説のごとく言われてる 「訳あり物件」「事故物件」ですが、どう探せばよいのでしょうか?今日はあまり知られていないですが、こういう事故物件の手軽な探し方を2つばかしお教えします。
事故物件は、どうやって探したらいい??
①UR賃貸住宅の特別募集住宅
有名なのは、UR賃貸住宅のサイト内にある、心理的瑕疵がある部屋だけを明示して(特別募集住宅といいます)募集ページ。
UR賃貸住宅に限られるのですが、割と人気があり、立地の良い物件であればすぐになくなってしまう激戦になりがち、だそうです。
①賃貸ポータルサイトで「フリーワード」検索
UR賃貸住宅以外でそういう物件を探すのは結構骨が折れます。
SUUMOとかHOMESとかで簡単に探せられれば、、、というのはありますが、まさかそんな検索項目などあるはずもなく。
しかし、少しの機転を効かせると意外や意外、簡単にみつけることが可能です。
やり方は簡単…賃貸ポータルサイト内のフリーワード検索機能を使い、そこで「告知事項あり」、もしくは「心理的瑕疵」で検索すれば良いのです。
(告知事項がある物件は、サイト紹介で明示しないとならない決まりがあるのです)
上記は関東圏の賃貸物件を「告知事項」で探しているのですが1000件以上ヒットします。東京都だとだいたい500件程度。
各物件をキャプチャーするのもしのびないので、詳細は下記URLからご覧いただければと思いますが、意外とたくさんあるなーと。
都内でも郊外物件であればホント激安価格が並びます。2万円台とかザラ。
ただ、都心の方だと、そこまで安い!!と膝を打つ物件は少なめな気がします。
新宿で10件。安ければ3、4万円という感じでしょうか。
それほど事件性のない物件(病死等)も含まれているのか、割とそこまでリーズナブルな物件は少ないな、、と。
以上、プチテクニックでした。
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富士山登山する外国人観光客が激増⇒民泊需要を感じた話。
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週末に河口湖に家族旅行にいき、花火大会を楽しんできました。
湖の水面に映る花火を楽しんでいたら季節外れの蛍にも遭遇し、夏の風情を楽しめた3日間でした。子供達も楽しんでいたようです。
滞在中、至るところで外国人でごった返しとなっている風景を目撃しました。びっくりするくらい外国人の方で賑わっていて、どこも混雑していました。子供のリクエストで、富士急行が運行している「トーマス列車」を乗りに河口湖駅を利用したのですが、構内は欧米アジア問わず多様な外国人でごった返しになっていて、日本じゃない風景みたいになっていました。
格好からして、皆、目当ては富士山登頂のようなのですが、そんなに富士山人気なのかな?と思って調べてみたら、今富士山登頂が非常に流行っているようで、登頂者の3割くらいは外国人の方で占められているようですね。
富士山にあふれる外国人 なぜ登る?ホントの気持ち|WOMAN SMART|NIKKEI STYLE
確かに、外国の方が想起される日本の象徴といえば、「フジサン・テンプラ・ゲイシャ」といわれるくらいですし、世界遺産に登録されたことで富士山人気は高まる一方なのかも知れません。
静岡県の観光統計情報を調べてみたところ、下記のとおり平成21年⇒27年で3倍近く観光客数は伸びているようです。25年⇒27年だけで倍になってますね。
静岡県は東京→大阪京都と素通りされていた過去があるらしく、県をあげて外国人に途中宿泊してもらえるよう下記のような対策を打ってきたようです。
静岡県を訪れる外国人観光客が増加している理由とは?人気の観光スポット5選 | 拝啓世界様で訪日外国人観光客の集客を
静岡県といえば、外国人観光客が日本を観光する時に多用する道順である通称『ゴールデンルート』の中間に位置し、休憩以外に立ち寄る理由がないと思われたいた県です。
※ゴールデンルートとは『東京 → 大阪・奈良 → 京都』という観光ルートのことを指す。静岡県に外国人観光客が多く訪れるようになっているカラクリは、静岡県が行った民間企業に対する補助金支給に隠されていました。
その補助金の内容とは…
『静岡空港を利用し、県内に一泊するという条件を満たしてくれた場合、補助金を支給します。』
というもの。さらには、2014年以前の静岡空港-中国との路線は上海便のみだった直通便が、1年間で14路線も増加したことも、中国人観光客を中心とする訪日外国人が増えた理由のひとつになっています。これを、空港やツアー会社などに知らせ、静岡県で観光する外国人観光客を意図的に作り出しました。静岡の土地柄が持っているポテンシャルは元々高いため、富士山や御殿場アウトレットを訪れた外国人は大満足して次の観光地へ向かっていくようになったいう流れです。
登山や観光、買い物などコンテンツがたくさんあることを考えると宿泊需要も高いはずです。エアビーを調べると確かに需要はありそうなので、富士山麓の築古別荘地×民泊運営は可能性がありそうだなと思いました。
駅から車で10分圏内でも別荘が500万円程度から売りに出ているのがわかります。
富士山麓の別荘・リゾート物件の一覧(河口湖)|SUUMO(スーモ) 別荘・リゾート
・駅からアクセスが良い。
・多人数で宿泊可能。多少ボロくても気にしない。
・できれば近隣に迷惑がかからないような戸建て別荘。
・富士山が一望できるなどのビジュアル的な売りがある。
・庭が広くてBBQスペースなどもあれば、滞在型で長く住んでもらえるかも。
みたいな視点で、選んでみると良いかなと思いました。
リフォームも含めて1000万円程度の予算をかけても、1泊1.5万円×10泊程度してくれたら、利回り20%近くいきますね。立地的に国内需要も取り込めると思います。問題はオペレーションですが、河口湖周辺は昔から民宿が多いので、そこらへんは委託できそうな業者さんは多いと思います。
専業でないにせよ、セカンドハウスとして楽しみながら、空いてる期間を民泊に貸し出す、というやり方はこの地域なら充分にありえそうですね。
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神奈川県の三崎港近くに利回り24%のAPを見つけ、しばし妄想
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時々、物件情報を眺めて気分転換するのですが、自分の好きなエリアにこんな物件を見つけたので、査定評価がてら妄想してました。
神奈川県三浦市 1棟アパート 600万円 24.00% 築48年 | 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)
(更新:その後さらに値下げして500万円切りましたね。。)
三崎港近くの築古アパート。今は全空のようです。
積算で考えると600万はほぼ路線価のようですが、道路付けが崖地で特殊なのと
解体費を考えると妥当なところかと。再建築は大丈夫そうですし、車も前までは付けられそうです。但し駐車場は無し。(航空写真を見る限りはすぐ近くに月極駐車場はありそうです。)
室内写真を見る限り、築相応ですが全体的にはまだ使えそうな感じはします。水回りは取り替えた方が良い気もしますが。海近くで建物がどれくらい傷んでいるかは気になります。
賃料相場をHOMESで確認しますが、もう少し広めで3~4万+共益費が相場くらいなので、賃料3万円でもこのままだと難しいと思います。そもそも、バス便前提になるのでどれくらいの賃貸需要があるのか難しいところです。地元の漁業関係者を狙うしかなさそうでしょうか。。
釣り好きな方へのセカンドハウス需要などは狙えるかもしれませんが、設備等が古すぎて敬遠されるのでそちら向けならかなり手を入れないとダメですね。コンバージョンして2コイチにして60平米2部屋にするということも考えられます。
立地的には観光地としても見直されている向きがありますし、港に近いのは魅力的ですが、ちょっとこのままだと活用が難しいなぁというところです。だからこその安値なので何かアイデアがあればトライする価値はあると感じました。
こんなことを考えているとすぐ時間が過ぎてしまいますね。。。
航空写真もGoogleMAPなら立体図を俯瞰して見られたり、楽待に積算シミュレーターがついていたり、現地調査いかなくてもますます簡単に評価査定でき便利な時代です。
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大家クラスタはBlogで情報発信し、株クラスタはTwitterで情報発信する不思議。
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7月下旬からコツコツ書き始めた当ブログ、一日の来訪者はまだ10人前後。試行錯誤しながら来訪者数を広げていければと思い、アクセスUPのために健美家ブログに登録してみました。
https://www.kenbiya.com/blog/c1=1/paparere/
過去記事をまだ読み込み切れてないですが、、少しでも流入増えると嬉しい。。また、大家さん界隈はあまりTwitterは盛んではなさそうですが、Twitterでも呟き中です。(よければフォローお願いします!)
まずは8月末くらいに今の10倍程度、毎日100人に訪れてもらえるようなブログを目指すべく頑張ります。
大家クラスタはBlogで情報発信し、株クラスタはTwitterで情報発信する不思議。
ところでふと気づいたのですが、大家さん関連のTwitterって、フォローしようと思ってもあんまり見かけないんです。見渡しても、積極的な情報発信者はあまりいない感じです。(有名な垢はあっても、割と面白系というか暇つぶし系な印象。)
株投資家界、いわゆる株クラスタの人達はほとんどTwitterメインで投資活動の情報発信しているのに対し、大家さんは影響力のある人達はほとんどブログでの情報発信。
ほんとびっくりするくらい生息地が違うんです。
投資家によって最適な情報発信ツールは違ってくる。
なんでだろうと考えたのですが、株投資家にとっては、今この瞬間にどの銘柄が盛り上がっているのかなど、場が開いている時間帯のリアルタイムな情報が重要で、Twitterのような即時性の高いタイムライン形式がニーズにあってます。また「どの投資家」が「どの銘柄」を「どういう判断材料」で「買った」「売った」のか、みたいなシンプルな情報が基本なので、文字制限があるTwitterでシンプルに流し読みしていくのが相性が良いのかなと。
不動産投資家は逆で、リアルタイムな情報発信は必要とされませんし、情報発信の内容も、保有物件の紹介や悪戦苦闘記、それから物件探し/資金調達/管理委託/修繕/運営/売却などの各種運営ノウハウまで非常に多岐にわたります。固有性も高く背景説明もしないと共有しづらいので、思う存分かけるブログが最適になります。
株クラスタは「駆け引き」目的、大家クラスタは「助け合い」目的
そもそも前提として、情報発信のスタンスがだいぶ違うというのも大きいですね。
株クラスタでは、他投資家すべてが取引の向こう側に立つ可能性が高いため、思惑やはめ込み、扇動などのポジショントークが横行しがち。もちろん、純粋に投資知識や技術の共有をしてくれる方々も多くいますが、そういう場合はやはりブログがメインになりますし、Twitterはむしろポジショントークを前提とした市場外での駆け引きのためのツール、という感覚で皆利用している印象です。
それに対して大家クラスタは、そもそも同じ物件はひとつとしてなく、投資対象がかぶらない(物件探しのときにかぶってしまうことはありますけど。)こともあり、他の投資家はライバルというよりも知見を共有できるよき学び相手といえます。
不動産は購入→売却までのサイクルが非常に長期で、経験する場数も限られます。なので、危機的状況が発生した場合の対処方法を自己経験から学習し対応するよりも、他の方の知見や経験談を積極的に学習して対策を取ることが個人にとっても全体にとっても良い選択となり、ブログを通じて積極的な自己知見の情報発信を通じ、互助的なつながりを求めていくのだと考えます。
もちろん不動産投資においても嵌め込みや煽り系の人たちもいるけど、ほとんどのブログは大家さんの良心で成立していると思いますし、私はそんな大家クラスタの性質は本当に素敵な要素だなと感じている次第です。
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マンションポエムのビックデータ分析から学ぶコミュニケーション術
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週末なので軽ネタを。
マンションポエムをネタにした記事は好きで良く読みますが、集大成とも言える記事が出ましたね。
桁外れの感性をフル稼働させて作られたポエムの数々を、統計解析で理論的に分析していくのですが、その対象物件、実に1148物件!出現語句は10万7千943!ビックデータ!!これを趣味の範疇で分析した筆者に頭が下がります。
詳細な分析結果は記事中に譲りますが、筆者最大の発見を一言で言うなら、マンションポエムの真髄は、マンションポエムにも関わらず「物件」の内容についてはほとんど語らず、「街」と「暮らし」にフォーカスして表現している点でした。
このランキングを見て、ぼくは感動した。誇張ではなく、結果が表れた瞬間、鳥肌が立った。1位が「街」だって!
なぜ感動したのか。よく考えてみて欲しい。マンションポエムとは、マンションを売るためのコピーだ。つまり、商品はマンションだ。
なのに、もっぱら「街」のことが描写されているのだ。建築という商品そのものではなく、それが建つ場所について言葉と表現を費やされている。
2位以降をずっと見ていっても、建築物を表す語がほとんど出てこない。この単純な集計だけで、すでにマンションポエムの真髄というか奇妙さというかおもしろさがわかる。マンションポエム、それは土地の詩なのだ。
言われてみれば確かに、な話ですが、大量データからの分析結果からだと説得力があります。
大家目線でみた、この記事の学びポイント。
大家目線で考えるとこのTIPS、超使える気がします。
自分で物件案内チラシを作る時、ついつい自分の物件の設備スペックを前面に押し出して書いちゃいがちですが(例:ゆとりのウォークインクローゼット付き!とか。)、コミュニケーションのプロ達が勝負かけてるのはそこじゃなかった。
どんな場所でどんな暮らしができるのか、それが住まいを探す人たちの関心ごとであり、そこに寄り添うコミュニケーションでないといけない、ということなんですね。だから自分の物件を訴求する時も、スペックを紹介するんじゃなくて、この物件を通じて手に入れることができる新しい生活を想起させるような紹介であるべき。
マンションポエム大好きな自分としても、そのノリで自己物件の説明資料の最初に「鎌倉の街と自然をアクティブに楽しむ人へ」と書いていたんですが、、、マンションポエムの真髄を無意識に把握できてたようでよかったです笑。
実際の感覚の500%くらいの壮大さで華麗に歌い上げるマンションポエムとはまた違いますが、R不動産やRーSTOREなどのデザイン賃貸物件サイトでの物件紹介も、物件スペックのストレート紹介は控えめで、その物件の周辺環境や得られるであろう毎日の暮らしを割とエッセイ的に表現していると言えます。
大きく暮らし方から入り、その暮らし方を実現させるためのスペック詳細を語る、そんなトップダウン型でコミュニケーションが話法としては正しい気がします。
人々は物件を選んでいるんじゃなくて、新しい暮らしを手に入れたがっている。そこから入ると。なかなか論理的には判断しかねるような大きい買い物を、感覚的な背中押しで判断させる。改めて、不動産は物件を売るんじゃなくて、夢を売る商売だなと思いました。
マンションポエム自動生成機が作れないか?
最後にふと思ったのですが、マンションポエムをクリエイトするのは常人には色々な意味で難しい(途中で気恥ずかしくなってしまう)ので、筆者にはぜひ、このデータを元に、物件情報と住所を入れると自動的にマンションポエムが生成されるサービスを作っていただけないかと願っております。リリースされたら絶対使います。
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賃貸住宅フェアで気になったセミナー② 不動産特化型クラウドファンディング(ロードスターキャピタル)
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いわゆる不動産に特化したクラウドファンディングが最近流行ってきていて、見かける機会が増えてきたこともあり少し概況理解したいと思い、オーナーズブックという不動産特化型クラウドファンディングを運営しているロードスターキャピタルのセミナーをのぞいてみました。
途中から参加だったので、市場全体のトレンドなどは聞きそびれたのですが、彼らのビジネススキームや成長展望についてはだいたい理解することができました。
ロードスターキャピタルの運営する「オーナーズブック」とは
下記URLをみてもらうのが一番早いのですが、1万円から始められる不動産投資として、だいたい1〜2年で5%程度の利回りでの出資を募っており、忙しい会社員を中心にここ数ヶ月で会員数を順調に増やしているようです。(現時点で会員数は6000人を超えているようです。)売買や運営の煩わしい手間を考えると、悪くない利回りだと思います。
直近では、開始30分で予定募集金額を達成してしまうくらいの人気だそうで、そこに衝撃を受けました。活況なんですね。リピーターも結構いるようです。
投資先として選ぶ場合はREITに近いと思うのですが、REITよりも少額で始められること、投資先(物件)を選んでお金を入れられること、などがメリットでしょうか。逆に途中で売却することができない、信用取引などを使ってレバレッジを効かすことができないのはデメリットですかね。
「メザニンローン」というスキームを初めて知る。
あまり個人で投資する場合には馴染みが薄い手法ですが(自分もよく理解していませんでした)、彼らのスキームは「メザニンローン」の活用にあるとのことで、下記を読むとよくわかります。第2抵当権で追加調達する劣後ローンのことですね。
メザニンローンとは | ソーシャルレンディング・クラウドファンディングで不動産投資 OwnersBook
不動産融資(ローン)の形態の1つであるメザニンローンについて説明します。
たとえば、10億円のオフィスビルの購入を検討していた人がいたとします。その人が手元に用意できる現金は2億円だったとします。通常の銀行融資(シニアローン)を依頼したところ、6億円を調達できることが分かりました。しかし、自己資金(エクイティ)とシニアローンだけですと、不動産の購入を諦める必要があります。
不動産投資マーケットには、このような不動産購入希望者のために、自己資金(エクイティ)とシニアローンで足りない部分(今回の例でいいますと2億円)を対象とする融資を手がけるお金の貸し手がいます。その際の融資のことを、一般的に「メザニンローン」と言います。「メザニン」は、直訳すると「中2階」という意味になりローン回収のリスクを低いものから高いものまで階層化すると、メザニンローンは中ほどに位置するところからこのように呼ばれます。
メザニンローンを受けることで、購入検討者の資金負担が軽減され、シニアローンがより円滑に調達されやすくなるというわけです。
シニアローンよりも高利子にはなりますが、調達側にとっては一つのプロジェクトに資金を拘束されずにすみ資金効率が良くなるので、ミドルリスクミドルリターン型のファイナンス手法として法人向けには時々使われているようです。
このメザニンローンをクラウドファンディングする、というのが彼らの提供しているスキームだそうです。
※こちらの記事にもう少し専門的な内容がありました。
メザニンローンのポイント/不動産ファンド事例 - ファイナンシャルスター
個人投資家の調達手法としてクラウドファンディングが使えるのか。
残念ながらこちらを見る限りは、現時点では事業者向け(多分不動産会社の開発時の資金需要を想定している)サービスの様です。
事業資金向け不動産担保ローン | ロードスターファンディング株式会社
個人投資家ではできないと明記されている訳ではないのですが、どうなんでしょう。。
例えば、この案件などを見ると、個人投資でも良くみるくらいの規模感ですね。
(ただし案件では法人の資金需要とあります)
質問する時間がなかったので詳細は聞けなかったのですが、ホームページを見る限り、今は法人向けに絞っているようです。もしかしたら資産管理法人などであれば活用可能なのかもしれません。
ただ、将来的に個人投資家でもこのような形をうまく取り入れることができてくることは十分に考えられます。
将来的には、銀行借り入れではカバーできなかった分を自己資金+クラウドファンディングで補うことができる様なことができたり、ローン返済で余裕の出てきた担保価値をうまく活用して資金調達を行うことで、回転率の良い投資ができたりする様になってくるのでしょうか。
現状、銀行融資はかなり積極姿勢が続いてますので、特に個人オーナー側でこの様なソーシャルレンディングを使う理由は特段ないとは思いますが、融資が冬の時代になることも将来的には十分に考えられ、その様な時には有効な調達手法になっているかもしれません。(ノンバンクから担保融資で調達するよりはましな金利だとは思うので)
いずれにしろ、資金提供側はどんどん増えている状況なので、今後にも注目していきたいと思います。
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賃貸住宅フェアで気になったセミナー① データで分かった賃貸業界の知られざる現実
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印象に残ったセミナーの内容を雑記がてら少し紹介していきます。
①データで分かった賃貸業界の知られざる現実(リクルート住まい研究所:宗所長)
各種データ分析から、空室率の実態や、新築着工数及び人口動態変化などの変化が不動産業界へ与えるインパクトについて、それまでの通説をひっくり返すような発見を次々と紹介されていて、とても勉強になりました。
例えば下記に上げるように、空室率でよく引用される住宅土地統計調査ですが、かなり高い数値がでる傾向があるそうです。空室の判定は本来とても難しいもので、調査員の人達も物件の外観から目見当で判断しているようでどうしても高めになってしまうそうです。
例えば豊島区の場合だと、自治体の調査では1.6%、住調だと12.9%とだいぶ乖離がありますね。他区も軒並み数字に違いが出ています。
住宅土地統計調査は空室率を調べることに特化した調査ではなく、割引いてみるべきで、例えば国勢調査の結果などと合わせてみると全国平均の空室率は10%程度ではないかと話していました。SUUMOのデータで推計すると、住宅土地調査では都内は15.7%だったのがSUUMOのデータでは7%程度に留まっていたそうです。
期間空室率で考えると、全体の2%程度は、退去後修繕などで稼働できない期間として差っ引いてみるべきで、都内で7%というのはかなり活況な数字と言えそうです。
また、部屋面積や築年数の違いによっても空室率には大きな違いが出ていることを、地図上にプロットしながら分かりやすく説明されていました。都内のファミリー物件であれば、当分は空室率に悩まされることはなさそうです。
先日、自分も空室率についての記事を書きましたが、
衝撃的な数字だったので、この先アパート経営を続けるか悩むなーと思ってたのですが、やはり数字というのは鵜呑みにせず、色々な角度からその正確さを常に検証していく必要がありますね。ざっくり、実際のところは住調の数字の半分程度という感覚なのかなと思いましたので、2033年の賃貸住宅の空室率は、47%〜23%程度なのかなと捉えています。それでも地域によっては市場崩壊しているところも少なくないと思いますけど。
ちなみに2日目に、「賃貸住宅 空室率の実態」というタイトルで(空室率調査のレポートで有名な)タスさんもセミナーをされていたようなので、そちらの内容も気になるところです。誰かレポートしてくれないかな。
他にも、民泊施設が周辺住民からどの程度忌避されているのかを、葬儀場やラブホテルなど他施設と比べたアンケート調査を用いて説明されていたり、賃貸住宅の新築着工数がバブル期超えたと言われているが、その半分は実際は既存物件の建て直しなのでそこまで深刻ではない、などと喝破されていたり、これから増加していく単身世帯の中心は高齢者になるので賃貸市場でも単身者=若手独身ではなく40代以降が中心になっていくだろうという話など、目鱗なお話を次々とされていました。
どうしても日常の不動産経営は自分の物件について考えるミクロな視点になりがちですが、10年20年先を見据えてロングスパンでどう経営の舵取りをしていくのか、大局観を養い磨き続けるのも重要ですね。
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