LINE@(ライン・アット)を活用した自主管理術
チェックルネタが続いたので今回は自分の物件について。
(更新:自主管理ネタとして、楽待新聞の記事に取り上げていただきました。)
現在保有している鎌倉のアパートについては自主管理で運営しています。まだ築2年ほどしかたっていないため、設備不良などでのクレームはほぼない状態なので、専業になって時間もできたことだし自分でやってみよう思い、新築時から運営しています。
自主管理を行うと、頻度はそんなに高くないのですが、それでも年に4〜5回程度は入居者の方と連絡をしないといけない場面が発生します。その際にわざわざ手紙などでお知らせをしたり、電話でやりとりするよりも(もちろんそういうコミュニケーションが必要な時も存在しますが)、ほとんどの用件はLINEを使うのが一番であることが多く、特にLINE@を利用するのが最強である、と自分的に結論がでたのでその話をお伝えします。
なぜメールよりLINEか?
まず前提としてLINEについてですが、説明する必要がないくらい日本国内では普及しており、老若男女を通してもっとも利用されているツールです。
自分は個人的にはFacebookメッセンジャーを使うことが多いのですが、割とやってない人が多く、裾野の広がりとしては、(電話を除けば)圧倒的にLINEだと思います。
そうするとメールでよいんじゃないか説がでてくるのですが、メールより優れている点が3つあります。
①メールよりも短文で簡潔に伝えられる。
メールだとどうしても冒頭のあいさつなど冗長で形式張ったり、構成を考えたりと少し時間がかかります。一方LINEであればあいさつなどを一言いれ、すぐに用件に入ることができ手短に伝えることができます。お互いやりとりが楽です。
年配の大家さんだと「カジュアルすぎないか。。。」と懸念されるかもしれないですが、賃貸住宅に住まわれるメインは若年単身者層か若いファミリーでむしろメールの堅苦しさを嫌いますし、文面を丁寧にすればほどよい親近感だと思います。
②画像や動画を添付するのも非常に楽。
またメールだと画像の添付や読み込みなどで少し手間取ることがありますが、LINEであればすぐに画像を添付して相手に送ることができます。わりと入居者とのやりとりでは写真を使う場面が多いためこの差は大きいです。
③既読がつく
普段から頻繁にやりとりしている関係性ではないと、メールの場合、ついつい見落としてしまったり場合によっては迷惑フォルダに振り分けられてしまっていることもあります(実際、何度かありました。)。相手がメールを見たかどうかを確認するために結局電話をしてしまうことも。。。その点、LINEであればメッセージの既読がつくので、相手がメッセージを見たかどうかをわかった上でやり取りを続けることができます。これはメールにはない大きなメリットで、やりとりに時間がかからず完結させることができます。
プライベート用のアカウントで入居者とやりとりするのは抵抗が。。。
とはいえ、LINEには大きな弱点があります。プライベートなコミニケーションでやり取りをすることが多く、自分のアカウントを晒して入居者とやりとりするのはちょっと嫌、という点です。自分もその点が気になっていました。
そこでLINE@です。
LINE@とは何か?
一言でいうと、個人以外にLINEアカウントを無料から持つことができる仕組みです。
LINE@(ラインアット)完全マニュアル〜作り方・料金プランなどを解説|ferret [フェレット]
LINE@は、LINEとは違うアプリです。
「LINE」は、個人間で行われる1対1のコミュニケーションツールとして広く利用されています。いわば電話のようなものです。一方「LINE@」は、個人や企業が不特定多数に一斉配信を目的として運用するメルマガのようなものです。設定をすれば個人とのメッセージのやりとりはできますが、基本は多数への配信ツールといえます。
みなさんもよく、スタンプやクーポン目当てで企業アカウントと「友だち」になることがあると思いますが、あれと同じですね。LINE@はそのようなアカウントを持つことができます。地元のお花屋さんから大企業のコミュニケーション管理ツールまで幅広く対応しています。
このLIN@は月1000通の配信までは無料なので、実質、入居者とのコミュニケーション用途なら有料になることがまずないです。
LINE@が最強① 物件用のアカウントを作ることができる
まず、物件ごとにアカウントを作成することができます。わかりやすいですね。
これでプライベート用のアカウントを一切使わないですみます。さらにいうと、LINE@用のアプリは別に存在しているので、アカウントの切り替えなどせずにすみます。一台のスマホで完結します。
各入居者も物件アカウントと友達になれば良く、他入居者にアカウントが知られてしまうこともありません。
自分は物件名をそのままアカウントにして、アイコンは物件写真でオーソドックスに。
LINE@が最強② 一斉告知と個別のやり取りを分けることができる
これが絶妙によくできている部分なのですが、LINE@では友達登録した人に一斉告知できる「メッセージ」、それから個別に1:1のやりとりができる「トーク」という機能があります。(ちなみに友達登録には至っていない外部のフォロワーに対しても「投稿」機能でメッセージを伝えることもできます。が、今回は説明しません。)
入居者と連絡をとらないといけない場面というのは基本的には2つあり、1つは入居者全体への告知事項、例えば年末年始のゴミ出しスケジュールの件だったり、町内会の回覧板を写メして共有したりするような場合です。この時は、「メッセージ」機能を使って一斉配信ができます。配信時間も予約できる機能などもあります。
私は入居者の中で、定期清掃やゴミステーション管理、町内会やりとりなどを現地でサポートしてもらっている方がいらっしゃるので、その方に現地の情報を写真つきで報告受けたあと、その画像を添付しつつ入居者の人に連絡を入れたりします。
もう1つが、各入居者からの主に相談事やクレームなどを受け付ける場合で、この場合は1:1で「トーク」ができます。
【入居からロフト階段の一部が破損したときに受けた連絡例】
このときは、ロフト備え付けのはしごの一段が外れてしまった、、、という連絡を受けたのですが、すぐに不備があったことを詫びつつ、業者手配をするので後で連絡が行く旨を伝えて、入居者とのやりとりは5分とかからずに終了でした。その後、建設業者に連絡を入れ、直接の対応をお願いして一時対応完了です。その後は両者でやりとりして修理まで完了後、業者より連絡を受けて終了となりました。
LINE@はとても多機能ですが、上記2つが使えれば入居者とのやりとりにはもう十分です。
LINE@が最強③ 将来的にこのアカウントごと移譲できる
またLINE@の優れた点として、アカウント管理の権限を色々な形で付与したり移譲したりできます。なので例えば大家側でも見れるようにだけしてもらって管理会社側で運営をお願いすることもできたり、将来的にもし自分が物件売却した際、新しいオーナーにこのアカウントを丸ごと移譲することができます。このような細かい点も非常に優れている仕様だと思います。
というわけでLINE@があれば、自主管理のコミュニケーションはだいぶスムーズになるのではないかなと思います。
自分の物件では、入居時にメールアドレスを教えてもらうようにしており、メールにてまず挨拶します。その際にLINE@アカウントの存在と登録をお願いする旨をQRコードを添えて伝えているのですが、ほぼ全員に即日登録してもらっています。
そもそも、自主管理ってどうなのか?
最初、始める前は入居者との連絡手段を持つことに懸念もありました。
今まで管理会社を通じてしかなかったので、色々とクレーム言われたり面倒なことになったら、いやだな、、と。ただ冒頭にも述べたとおり新築で設備不良がないことと、ちょうど鎌倉に住んでいた友人に、清掃などの管理サポートを条件に少し安く入居してもらえたので踏み切ることができました。
結果として、当初感じていた懸念は杞憂だったとわかりました。
自主管理して見えてきた感じたのは、
・大家がちょっと緊張するように、店子さんにとっても大家さんと繋がること自体は緊張するものだったりする。
・相手が見えることにより、一方的な主張ではなくお互いの立場を意識したやりとりを行うことで着地点が見えやすい。
ということでした。何かあっても管理会社を挟むより素早く詳細に現状を把握できますし、円滑に各入居者と連絡を取れることで、入居者側も大家側に対して信頼を持っていただき、物件に愛着を持ち大事に住んでくれようと配慮いただける雰囲気を感じるようになりました。
また自主管理をしてから退去立会いも行うようになり、住んでいただいたお礼を伝えつつ30分ほど、退去理由や住んでいてよかったところ、悪かったところも聞くようになりました。聞くと自分では気づいていなかった住み心地を深く知るようになり、次回以降、それらの内容を添えて募集案内することができます。
それらを通じ、「不動産投資」という言葉を多用していると忘れがちな「住み手」の存在、商売として基本であるユーザー視点を忘れずに持ち続けることができ、自分が不動産賃貸業を行う上での大きな動機付けとなり励みになっていると感じています。
自主管理は難しくても、入居者の人と何らかのコミュニケーションを定期的に取ることは、多くの大家さんにとって有益なことが多いと思います。ぜひお試しください。
大家業の傍ら、手軽にできる空室対策サービスを開発しています。
よければお試しください!
チェックル!を本日β版として公開いたしました
予定よりだいぶ遅れてしまいましたが…ついに公開の運びとなりました。
全国の大家さんに捧げる、今までなかった新しい形のデータ分析サービスです。
今日は開発者として、チェックルの機能や便利な点を解説していきます。
チェックルとは何か?
チェックルでは ”10秒でできるいちばん手軽な空室対策” をテーマに、「適正な募集条件」や「勝てるネット募集戦略」を誰でも見つけやすくする無料のサービスです。
大手賃貸サイトに掲載されている物件情報を収集し、募集中の各部屋が「どのサイトに」「どの仲介会社から」「いつから」「いつまで」掲載されているかを分析し、お持ちのエリアの平均的な募集条件や掲載期間、掲載サイト数などを分析します。
もしよろしければ下記URLよりアクセスいただき、まずはお持ちの物件の検索を試してみてださい。
何ができるのか?
現在、チェックルでできることは大きく2つあります。
①現在募集されている空室情報が「どこの賃貸ポータルサイト」に掲載されているかが数秒で分かる(掲載確認機能)
主要な賃貸サイトでの検索結果を集計し、「どのサイト」に「どの物件」が「どの不動産会社」から掲載されているかが数秒でわかります。自分の物件を見つけて登録ボタンを押せば、以降は各サイトの掲載状況を自動更新で調べてくれます。
掲載先は増えているか、募集に積極的な仲介会社はどこか、修正指示はきちんと反映されているか、最新情報をいつでも確認することができます。
②近隣にどんなライバル物件があるか?どのサイトにどれくらい募集されているか?掲載期間はどれくらいか?がわかる。(競合物件分析)
登録した物件については、近隣のライバル物件動向も物件別やサイト別にしっかり調べます。競合物件数の変動や掲載期間状況、掲載順位など今まで把握しきれなかったデータを細かく確認できるから、市場動向を踏まえた募集条件の見直しもいち早くできます。
チェックル!だからできる機能詳細を具体的にまとめてみました。よければご覧ください。
なんでこのようなサービスを作ったのか?
詳しくはこちらの下の方をご覧ください。簡単にいうと、
・空室問題は大家共通の最大課題であり皆悩んでいる。今後も深刻化していく。
・今はインターネットで8割の人が部屋を探す時代であり、ネット集客が超重要
・だが大家にとってポータルサイトでの掲載&集客は、介在しづらく把握しづらい
・調べると、びっくりするくらい多くの物件が1~2サイトしか掲載されていない
(掲載情報ミスも多々見受けられる。)
・近隣の競合動向をつぶさに把握できれば、勝てる募集条件が分かってくる。
上記の理由からこのようなサービスを作ってみました。
テストユーザーからの反応
テスト頂いた皆様からは、
「手間なく募集状況の把握ができて便利!」
「掲載情報の誤記に気づくのが早くなった。画像の入れ替え指示もしやすい」
「ライバル物件の個別動向がよくわかって、募集活動にすごく役立つ。」
「平均掲載期間や残りモノ指数など、自分の募集期間が長いのかどうかの参考になる」
「募集サイトが1つだけの物件のなんと多いことか。。。」
「管理会社が手を抜いてないか監視できるのが良いw」
等の感想を頂いてます。
一方で、まだまだ収集精度が十分でないエリアや表示の不具合なども一部あったりします。
これからもコツコツ改善していき使い勝手の良いものにしていくのですが、まずは一旦、この段階でオープンβ版として公開してみて、大家の皆様の評価やフィードバックを確認しつつ進んでいきたいと思います。
大家さん起点で世の中の「住まい」を良いものにしていきたい
自分がこのサービスを通じて、本当に実現したいと思っていること。
それは、大家さんを楽させることではなかったりします。
一般的に、人は生涯所得の30%近くを住まいに費やし、生涯時間の30%以上を自宅で過ごすと言われてます。でも、日本人の住まいに対する満足度は低く、流通している物件もまだまだ画一的なものが多く、流通コストも非常に高いと言われています。
この領域の問題を、大家さん起点で解決を試みていきたいと考えています。
ご存知ですか?国内世帯の約40%は貸家住まいです。そして民営借家を経営している85%は個人の大家さんなんです。法人は15%に過ぎません。個人大家の存在が日本の賃貸マーケットの質を左右しているんです。
そして現在、残念ながら賃貸暮らしを望んでいる人はわずか5%程度しかいないという調査があります。賃貸住宅というのはしょうがなく住むところだ、という認識がまだまだ根強いのかもしれないです。
これからの長期的な人口減少&空家増加で大家さんを取り巻く環境はさらに悪化していくなか、大家さんは非常に苦労していくことになるでしょうし、手痛い失敗をして退場する人達も今後もそれなりにでてくると思います。
今までのように、建築会社の言うことを鵜呑みにして需要のない物件を作ったり管理会社に任せっぱなしで物件運営に低関与な大家さんは、これからの変化に対応できず、淘汰されていく可能性が高いでしょう。
それでいいんだと思います。その人達が提供する物件は、きっと住み手にとっても残念な物件だからです。
代わりに、これまで以上に頭を使い、市場ニーズに正面から向き合い、店子さんが喜ぶような「価値のある物件」をあの手この手で提供していく大家さんが増えたら、借り手が喜ぶような住まいづくりを積極的に実践していける大家さんが増えれば、日本の賃貸住宅はもっと多様性に富み、住み手にとって人生を豊かに過ごせる場所に変わっていくと信じてます。
チェックルは、そんなソロバンとロマンの両方を備えた大家さんが増えることを期待しています。そのために、マーケットや顧客をきちんと大家さんが見つめていけるようなサービスを提供していきたいと思います。
ぜひこの機会に御活用ください。
またもしよければ、お知り合いの大家さんなどにもご紹介いただけたら大変幸いです。
というわけでどうぞチェックル、よろしくお願いいたします!
【新サービス「チェックル!」のリリースが遅れています】
皆さんすっかり年も明けてしまい、今更ですが
あけましておめでとうございます!
実は年末にリリースしようと進めていたチェックルの開発が
色々な諸事情でかなり延び延びになってしまっています。
実際に稼働しているテストサイトはできているのですが
一部集計データに不具合が見つかり、
それを直すのに結構時間かかってしまっています。
賃貸物件の募集としては今まさに繁忙期の真っ只中である1月中に
何とかと思ったのですがどうやら2月位にずれ込んでしまいそうです。
ただ少しでも良いものを提供していきたいと言うこともあり
今しばらく時間をかけてブラッシュアップしていければと思っています。
どうぞ楽しみにお待ちいただければと思います。
【拡散希望&緩募】大家さんのための手軽な空室対策ツール「チェックル」の事前登録を開始します
こんにちは。
以前から絶賛開発中の大家さん向けの空室対策サービスが、そろそろリリースできそうなので、今日はサービス利用の事前案内も含めて紹介させてください。
(現在、こちらのページで事前登録およびテストユーザーを受付けています。)
何を作っているのか?
一言で言うと、「SUUMOやHOMESなどの主要賃貸サイトに募集中の物件がきちんと掲載されているを手軽に確認でき、ついでに競合物件の動向もつぶさに分かる大家さんのためのマーケティングダッシュボード」です。無料で使えます。
何ができるのか?
①現在募集中している空室情報が「どこの賃貸ポータルサイト」に掲載されているかが数秒で分かる(掲載確認機能)
主要な賃貸サイト(当初は9サイト)での検索結果を集計し、「どのサイト」に「どの物件」が「どの不動産会社」から掲載されているかが数秒でわかります。自分の物件を見つけて登録ボタンを押せば、以降は各サイトの掲載状況を毎週ごとに自動更新で調べてくれます。
②近隣にどんなライバル物件があるか?どのサイトにどれくらい募集されているか?掲載期間はどれくらいか?がわかる。(競合物件分析)
登録した物件については、近隣のライバル物件動向も物件別やサイト別にしっかり調べます。競合物件数の変動や掲載期間状況、掲載順位など今まで把握しきれなかったデータを細かく確認できるから、市場動向を踏まえた募集条件の見直しもいち早くできます。
なぜこのサービスを作ったのか?
空室問題は大家共通の最大課題であり、皆悩んでいる。
自分が大家業をはじめて10年、常に苦労していたのはやはり空室問題でした。
健美家のアンケートにもありますが、 空室問題は賃貸経営の課題でぶっちぎり1位であり、好立地以外に物件を持つ大家さんのほとんどが悩みを抱えている普遍的な課題です。
みなさん、知恵を絞りながら、リフォームをしたり、家賃を下げてみたり、広告料を増やしたり、多くの業者さんに声かけたりと、試行錯誤されていると思います。
・意外と見落としがちだけどとても効果があるのは「ポータルサイト掲載の徹底」
ただ、もっとも手軽にできてかつ意外と皆さんが見落としがちな対策が、空室物件をできるだけたくさんの賃貸サイトに掲載することです。
なぜかといえば、インターネットで部屋探しする人が8割以上いると言われるこの時代、ほとんどの入居者さんは賃貸ポータルサイト上の物件ベースでかなり検討を進めてしまいます。ネット上に掲載されてない物件=入居者の目に止まらないため「存在しない」も同然といえます。
当たり前ですが、どんなにお金をかけてリフォームをしようとも、魅力的な家賃を設定しようとも、多くの入居者の目に触れなければ意味がないのです。
大家にとって、ポータルサイトでの掲載&集客は「介在しづらく」「把握しづらい」
ただ残念ながら大家が直接、ポータルサイトに出稿することは日本ではできないため、掲載や募集活動は管理会社や客付業者さんにお願いすることがほとんどだと思います。結果、大家は業者さんに集客は任せるほかありません。
すると、、、みなさんはこういった内容で悩んだことはありませんか?
これは自分自身がよく悩まされてきた募集に関する不満でしたが、多くの人が同様に悩んでいることでもあります。
賃貸運営上、一番大事な「客付け」のプロセスが、「介在しづらく」「見えづらい」ブラックボックス化していて、大家から見るととても非効率に行われているのが現状だと思います。
掲載中の空室の20~30%はわずか1サイトのみの掲載、という驚くべき事実。
メジャーな賃貸ポータルサイトは国内にたくさんあります。TVCMなど大規模なプロモーションを行う事業者が10〜15程度は存在しているでしょう。
大家視点では、できるだけ多くのサイトに掲載してもらうべきなのですが、実際にはほとんどの大家さんは少しのサイトしか掲載できていません。
今回の開発にあたり空室募集の実態を調べてみましたが、驚くべきことにどのエリアにおいても20~30%程度の物件はたった1つのサイトにしか掲載されていませんでした。さらに全体の半数の物件は3サイト以下の掲載に留まっている状況でした。
※なぜかというと、当然ですが掲載のためには安くない広告料を業者側で支払う必要があり、費用制限から限られたサイト先しか掲載できないからです。また、どうせ掲載するなら契約が決まりやすい物件(かつ広告料もたくさんもらえそうな物件)から優先しますから、掲載物件は一極集中しがちです。
きっと当の大家さんは知らずに「空室、まだ埋まらないかなぁ。」なんて思っているんでしょうね。。
もちろん、REINSやatBBなど業者間サイトで情報流通してもらうことも意味はあるのですが、インターネットで部屋探しのかなりの部分を済ませてしまう人がだいぶ多くなっていることを考えると、ネット掲載されていない時点でかなりのハンディを背負っていると思います。
掲載状況の正確な把握ができれば、適切な処置が講じられる。
そこでまずは自分の物件の掲載状況を簡単に手間なく調べられることが大事だと思い、開発テーマとしました。手間なく掲載状況が正確に把握できれば、大家側で管理会社に掲載先を増やしてもらえるよう交渉したり、もしくは他業者への掲載依頼も効率的にできます。また掲載情報が最新のものか、間違えがないかも簡単に確認できます。(リフォーム前の写真が掲載されていたり、写真自体が数枚しか掲載されてなかったり結構あるあるですよね。。)
・近隣の競合動向をつぶさに把握できれば、勝てる募集条件が分かる。
かつて良かった時代を忘れられず、今の時代に見合った賃料設定や設備投資ができていない大家さんは多いとよく聞きます。
一方で地域人口は減少の一途を辿り、にも関わらず新築賃貸住居は規制されることなく供給が続いています。結果、昔よりも相場が崩れているエリアは多くなってきている印象を受けます。マーケット動向は常に変化し、そのスピードは早まっています。数年前と今では全然コンディションが違っているエリアは多いと思います。
保有物件の競合となりうる物件は近隣エリアにどれくらい存在し、相場はどの程度の分布なのか、どのような設備や募集条件の物件は成約が早いのか、あるいは遅いのか、といった具体的なマーケット動向を把握することができれば、常に競合優位な募集条件を提示し続けることができます。不動産会社との集客会議でもこちらから提案しやすくなります。
※自分が空室に苦戦する郊外に物件を持っていた時は、主要な賃貸サイトは毎週末ごとに想定ターゲットが設定するであろう条件で検索をかけ、全体の掲載数の把握やその中での家賃順位で上位10%程度に表示されることは常に意識していました。
それなりの手間でしたが、上記を徹底すると成約までは期間はかなり短縮できます。
そういった経験を今回のサービス設計にも生かし、手軽にマーケット動向を把握できるようにしました。
ということで作ってみたサービス「チェックル!」、事前登録を開始します!
という風に自分の大家経験や苦労話を生かし、大家さんの苦労を取り除けるようなサービスを提供できないか色々考え、試しに作ってみたのが「チェックル!」になります。
使い勝手もまだまだよくないと思いますし、そもそも本当にニーズがあるかもまだわかりません。が、試行錯誤しながらそこらへんを探っていければいいなと思っています。
で、ここまで読んでいただいたみなさまにお願いなのですが、一般公開の前に現役大家さんに使っていただき、最終的な検証やサービス評価ができたらと思っています。
試しに使ってみたい、 協力してもいいよ、という方がいらっしゃいましたら、下記ページよりご登録いただけますでしょうか?
すでにサービス自体は動いている状態なので、アクセスの方法を私の方からご連絡を差し上げます。
ただ使っていただけるだけでとても嬉しいですし、そのあと少しメールか電話でインタビューなどさせてもらえればとてもありがたいです。(もちろん事前の準備などは不要です)。
サービスの便利な使い方や空室対策のテクニックなど個別でご説明することもできますし、私も開発する上でとても参考になりますので、よろしければぜひお願いいたします!
またもしよろしければ、このブログ記事や登録ページをお知り合いの大家さんなどに転送しご紹介いただけたらとても嬉しいです。
お願いばかりで恐縮ですが、手応えを掴みながら前に進んでいければと思い、どうぞよろしくお願いいたします!
<事前登録>チェックル!〜大家さんのための空室掲載確認サービス〜
久しぶりに大家さん向けセミナーに参加して驚いたこと (&大家さんへのお願い)
==【緩告知】=====================
SUUMOやathomeなど大手賃貸サイトの掲載状況を一括でチェックできるサービスを開発してます。詳しくはこちら。チェックル!βを公開しました【今だけの会員登録特典付き!】
===============================
この週末、久しぶりに大家さん向けのセミナーに参加してきました。
書籍も出されている小嶌さんの廃屋再生をテーマにした、割と玄人好みな内容のものだったのですが、自分が今後取り組んでいきたいなと思っている戸建賃貸をテーマにしたものだったのと、サービス開発の視点でも、大家さんの意見を聞く機会があればいいなと思って。
びっくりしたこと①⇒参加者の多さ
それでまずびっくりしたのですが、玄人寄りなテーマにも関わらず、200人以上の方がセミナーに参加されていたことでした。そこそこする参加費用にも関わらず、ここまで参加する方が大勢いらっしゃることに、不動産投資の裾野の広さ(と過熱感)を実感した次第です。
びっくりしたこと②⇒参加者の若さ
さらにびっくりしたのが、20~30代の参加者がとても多かったこと。
今までセミナーイベントに参加すると、だいたい周囲は自分より年上の方が大半、という印象だったのですが、もう完全に自分がおっさん側でしたw
懇親会でも何人かの人とお話させていただいたのですが、既に大家業は始めて経験積んでいる方が多く、それぞれのスタイルで研鑽されている戦闘能力の高めな方ばかりという印象で、これは良い意味で想像以上だったというか、自分がサービス開発している段階でよく言われるコメントに「大家=高齢者⇒だからWEBサービスは使わないんでわ!?」という指摘を頂いていたんですが、それは杞憂っぽいぞ!と感じられた瞬間でした。自分が想定していた「新しい大家の台頭」を目の当たりにした次第です。(とはいえ、統計的に見れば世の中の大家さんの半分以上は60代OVERなんですけどね。。)
セミナー内容 ⇒ 零細起業家・低属性の自分でもイケそう!勇気もらえた!
セミナーの内容はエゲつないくらいにぶっちゃけられてて、とても参考になりました。
あれだけの物件を再生できるんだーということで、自分の中のOK物件のストライクゾーンが非常に広がりましたねw それとシェアハウスや民泊の実績や自主運用の詳細なところも話されていて、勉強になりました。
会社離れ、起業家=プータローというレッテルで融資前提の活動は当分難しいかなと思ってたのですが、案外色々なやり方はありそうです。
懇親会でも、色々な方の投資スタイルをお聞きすることができ、最近の不動産事情にすっかり疎くなっていたなと反省。ネットだけじゃ見えてないリアルな試行錯誤を色々と吸収させていただきました。
開発中のサービスのフィードバックももらえた!
自分の開発中のサービスも何人かの方から意見を伺うことができ、評価されるポイントや想定される使い方などがなんとなくわかってきて、今後の開発の方向性や、よりよく伝わるサービス紹介の仕方など、考えていくべき視点をもらえ、とても参考になりました。(懇親会の最中にウザい感じで聞きまくってしまって申し訳ありませんでした汗)
今考えているWEBサービス、「10秒ではじめる、いちばん手軽な空室対策」というスローガンで開発を進めています。大家さんが賃貸運営上もっとも悩む普遍的な問題というのは「空室」だったりするんですが、下記に書いたエントリーのように、今後よりその課題は深化していきます。意外と空室対策をおろそかにしている/キチンと対策できていない大家さんがいることもわかっているので、そこにアプローチができるといいなと考えてます。
(更新:サービスを公開しました!詳しくはこちら)
最後に。テストユーザー参加のお願い
サービスはまだ試作のβ版なのですが、サービスの動作検証やフィードバックにご協力頂ける大家さんを募集します。(普通に使って頂いて、感想頂けたら嬉しいです!)
こちらのページで事前登録およびテストユーザーの募集を行なっております!
近い将来、地方郊外で8~10%程度のアパマンをフルローンで買った人達が続々退場するんじゃないかと確信してる話
==【緩告知】=====================
SUUMOやathomeなど大手賃貸サイトの掲載状況を一括でチェックできるサービスを開発してます。詳しくはこちら。チェックル!βを公開しました【今だけの会員登録特典付き!】
===============================
1週間前くらいからちょっとバズってたこの記事。
なんというか不動産賃貸を営んでいると、なんどもなんどもこの手の
警告記事が出てきてうんざりするほどの既視感なんですが、
今日び、この手の破産パターンに気づかず大○建託とかの営業にいいように
食い物にされる人達ってまだ存在するんでしょうか。
いやまあもちろんいるとは思うんですが、
インターネットで大家ブログとか楽待新聞とか情報収集を
人並みにしているような人達が引っかかる感じはもう全然しないんですよね。
みんな知ってるよ、っていうすでに過去完了形のトラップ事例になってて、
この手の記事はもはや警告の意味が薄れてると思うんですよね。
こういうの見てやっぱ不動産投資こえーなーって思う人は
情報収集が足りないという意味でやらない方がいいと思うし。
新築マンションの区分を5%くらいで買うのも同じだと思います。
新しい形の破産パターン
で、近い将来、これに変わる新しい形の
「私はこれで破産しました。」
の代表事例になりそうだなと思っているものがタイトルにある通り、
平成築くらいの高積算RCマンションを利回り8~10%程度で
フルローンで複数棟全力買いして急速にポジションを拡大させてしまっている
一部の投資家さん達の末路なんじゃないかなと睨んでます。
ここ数年、フルローンがつくってもんだから、心無い業者さん達の煽りに
のって結構買いまくっている人多かったですもんね。
しかもスルガとかで4.5%とかで買っちゃたりして。
こういう人達が、気がついたら5年後とかに
「あれ、部屋がいくら頑張っても埋まらない??」
「あれ、修繕費用ってこんなにかかるの?現金がもうないぞ・・・?」
「あれ、融資つかないから誰も自分の買値では買ってくれない・・?」
みたいになっていき、壮絶なババ抜き合戦を繰り広げ、最終的に一部の人がババを抱えながら沈んでいく、、というのがうっすら見えちゃってる気がします。
(新築区分ならまだ損切りできる額でも、複数棟だと損切り許容できないですね。。)
この新しい破産パターンが不動産投資を警鐘する記事の題材になって、
「やっぱり不動産投資ってこわいねー、フルローンってこわいねー。」
って将来のSNS界隈を賑やかすのはではないのかなと。
まあその時にはそんな買い方している人もいなくなっていて、
新しい形の退場パターンが水面下で仕込まれはじめているんでしょうね。
なんでそんな風に確信してるのか?
いや、さすがに退場とかにはならんのでは?悲観的すぎでしょと
感じている人も多いと思います。
でもなんで自分がそう確信してるかというと、
自分自身が一度、プチそういう目に逢いかけたからです。
10年前も結構同じようなイケイケムード全盛だった
今から10年くらい前、まだ何もしらなかった20代に
平成築の関東圏地方RCを収益還元で評価でるからと
利回り11%くらいでフルローン1億で買いました。
それが自分にとっての初めての一棟でした。
当時グロスで11%で平成元年築で東京から1時間県内の物件は
今と同じくらい足が早い物件で希少性もあった。
だから争奪戦を制した時はすっかり有頂天でした。
ところが、そのあと、想定を超える苦労の連続でした。
まず直後にリーマンショックがきて、工場団地的な需要に支えられていた
当該物件から、次々と企業が撤退していきました。
結果、数ヶ月の間に全部屋の1/4が退去しました。
地方だから一度空室出ちゃうと客付けに2~3ヶ月は見ないといけなかったり、
あせって属性低い人いれて滞納問題でめちゃ苦労しました。
(ついでに最終的には夜逃げされました。)
大規模修繕もしなくちゃいけないタイミングだったから
抑えめにしつつも4〜500万くらいは流れていったし、
エレベーター有りだったから、万が一壊れたら取り替えに1000万くらい見ないと
いけないかも、、、とビクビクしてました。
もろに景気後退に入ってしまった感があり、
融資がしまってきた時は、ああ15%くらいじゃないと売れないかも、、、
(当然残債以下の金額)と青ざめる日々。
そうした逆境が自分の大家力を鍛えてくれた面もあり、
また6年ほど持ったところでアベノミクス到来でしっかり買値以上で売れたので
今となってはああいう経験ができたことに感謝もしているのですが、
当時はマジでババを引いてしまった感に落ち込みました。
買った時の(頭がお花畑の時の)試算は本当に当てにならない
これが怖いことに、当時の自分的にはちゃんと収支計画は
硬くみてたつもりだったんですよね。
実際、金利もSMBCから1年後には千葉銀に2%ジャストくらいで乗り換えているし、
しっかり地場の客付会社さん達と関係築き上げて集客は優先的にしてもらえ、
年間稼働率も平均してなんだかんだ95%以上はありました。
CFも年間200万円強はでてた。
きっと今同じ物件あっても、各指標を確認した上で同じように
喜んで買う人多いんじゃないか。
だから怖いなと思ったんです。
いざ景気後退した時に、本当に見える風景ってこんなに違うのかなと思いました。
このまま寂れる一方のこの地域で、誰も買ってくれなくてこのまま
握り続けて、少し空室がひどくなったり突発的な修繕が発生したら
ずーっと持ち出しになっちゃうんじゃないかなって。
ちょっとした地獄絵図だったんですよね。
で、これがまだ1棟だけだったから腹もくくれたんです。
最終的にはサラリーマンしながら借金かえせばいいっかって。
でもこれが2棟3棟持ってたら、心折れちゃってると思う。
これからの地方賃貸経営はさらに厳しさが想定される。。
しかももっと怖いこといっていいですか。
その時よりもそのエリアの空室率も賃料下落も、さらにひどくなってるんです。
景気後退だからたまたま運が悪かった・・・んじゃなくて、
景気が浮揚したここ数年も変わらないどころか悪化していっている。
地方の空室率や賃料下落は落ち始めたら、よっぽどの特殊要因がない限り
これからひどくなる一方だと感じてます
過去にこんな記事を書きましたが、地方の人口減少は想定以上に進んでいるし、
空室率が40%程度以上となるような地域がまだら模様に広がっている感覚があります。
最近、1万円切るような衝撃賃料の物件、にぎやかしてますよね。。
こういう物件が今後どえらいスピードで増えていくように思います。
今でも、10万円リゾートマンションなんかは負の不動産の代表例ですが
こういう物件の販売価格って、じょじょに切り下がるんじゃなくて、
ある年くらいから、辛抱できなくなった人が捨て値みたいな価格設定を
仕掛けてから、せきを切ったように急激に相場全体が
下がっていくものなんだろうなと。
2033年はまだ先、、と思いつつ、あと15年ちょいで到来です。
オリンピックが終わったあたりの2021年あたりには、
見えている風景はだいぶ変わっているんじゃないですかね。
まあその時に安値で買えたらいいなって
思っている自分もいるんですけどね。
ほんと、不動産って怖いですよね。
不動産は買ったあとが本番!空室を埋めていくための強い味方がこちらです。
開始1ヶ月ちょっとのブログ来訪状況を赤裸々に振り返る 2017年8月分
==【緩告知】=====================
SUUMOやathomeなど大手賃貸サイトの掲載状況を一括でチェックできるサービスを開発してます。詳しくはこちら。チェックル!βを公開しました【今だけの会員登録特典付き!】
===============================
8月後半はブログ更新サボり続けてしまいました。反省。
継続を習慣にするのは大変だけどサボると本当にあっという間にやらなくなる。。
書くネタに少し困ってたというのもあるので、
とりあえずちょっとGAを見ながら8月の状況を振り返ろうと思う。
不動産投資&不動産テックがテーマのニッチなサイトにどれくらい人は来ているのか。。
1ヶ月でどれくらいの人が訪れているか?
下記は日別のサイト来訪状況。
8月は200人ちょっとの方に来てもらったことになる。
だいたい1.5ページくらい見てもらって、1分ちょっとで離脱。
再来訪者も1/4程度はいるので、少しは固定客もでき始めているのかな。。
更新とまった後半も流入が少し(平均10PV程度?/一日)あり、記事蓄積でSEO が効いてきていることはわかる。
下記参考ブログにも書かれているけど、やっぱり1ヶ月経過後の検索流入は一日10程度だったらしい。そこから頑張れるかどうかが肝、、というメッセージを見つつ、見事にサボってしまった自分。。
100記事をとりあえず目標にして、一日の流入が50人程度にしていきたいところ。
どんな記事が読まれているか?
続いて、記事別の閲覧状況。
このくらいの数値で傾向を語るってのも恥ずかしい限りですがまあ何かの参考になるかも知れないのでさらします。
TOPページに続いて一番読まれているのが、下記のウチコミを実際に使ってみたときの記事。
やっぱり「~使ってみた」みたいなレビュー記事は具体的だし検討している人の検索に引っかかりやすいのかも知れない。ちょっと想定される検索KWを洗い出してもう一度記事更新しておこうと思った。
続いて、高利回り物件に関する妄想記事と民泊関連の記事。
この二つが上に来るということは、想定どおり大家さん属性の方に見てもらえているのかもしれない。
それから、いわゆる事故物件を効率的に探す方法についての記事も上位に。
これはどちらかというと、借り手側の人が見てくれたのかな。
熟読している(平均滞在時間10分)ようなので、熱心に探し方を学んでくれたのかも。
逆にテック動向や新興サービス紹介などはあまり人気がない模様。
とはいえ、業界リサーチもかねて今後も頑張っていきたいところ。
リブセンスさんが不動産テックメディアも運営開始したので、ここらへんをネタ元にしつつ頑張っていこう( *´艸)
流入経路について
流入経路については、だいたい40%が検索経由、40%が直接流入(ブックマーク等?)、残りがTwitter系という感じ。
ブログの読者層拡大プロセスは
①記事が蓄積されていくことでSEOが効き、少しずつ検索流入が増えていき、
②時々BUZZる記事がでることによりソーシャルなどからの流入が増える。
③記事目当てで来てくれた人の数%が定着してリピートしてくれる。
という感じなのかなと思っているので、できることとしては
・コツコツ記事を蓄積していくこと。
→ネタ不足でサボらないようにネタ探してササッと記事にしていく。
→Twitterで気になった記事を簡単につぶやきつつ、深堀りできそうな題材をブログにしていくのが作りやすい気がした。
・BUZZる記事を作る
→テーマ特化型なのでかなり難しいし狙って出せるものでもないので、これは記事を重ねていくうちに発生すると信じてあまり意識しないで頑張る。
・ブログを定期的に見てくれる人を増やす
→今はやや突発的で雑感的な記事を重ねているので、自分が求めている読者層から逆算してブログのテーマや一貫性を整えなおし、ブレないように意識していく。
上記を意識して頑張っていこう!
9月は頑張って記事書きます!
ブログ書く合間にこちらを開発してます。
よければ応援がてらボタンポチっとお願いしますっ!