パパとRE-tech起業と不動産運営と

25歳から10年以上大家してます。6棟購入⇒4棟売却済。郊外築古APから都内新築へシフトしてます。1年前から専業大家に転身し1年間、3人の子供と世界一周してきました。現在は不動産テックで起業準備中です。起業準備と不動産運営の合間に感じたことや気づいたことをまとめていきます。

チェックル!徹底解説 ~チェックルだからできること~ ②サイト毎の「掲載順位」を把握しライバルに勝てる家賃設定かを意識しよう!

 

今日は徹底解説の2回目として、サイト毎の「掲載順位」を把握することで反響数を増やし、早期客付けに結びつける募集条件の設定方法についてご説明します。

 

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チェックル!を先週に公開後、徐々に会員登録を頂いています。と同時に色々な問合せを頂きます。使い方など主な問合せについてはこちらもご覧ください。 

■チェックル!について

■物件登録の方法 ※最寄駅・地名の入力方法に注意!

■「掲載状況&市場動向」の見方について(分析内容や使い方、用語説明など)

■最初の分析レポートご提供までの時間について

 

チェックル活用方法の徹底解説1回目はこちら。 

paparere.hatenablog.com

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家賃順での「掲載順位」、意識していますか?

「掲載順位」とは、賃貸サイトで物件が表示される際の表示順を意味しています。

入居希望者は部屋を探す際、まずは各賃貸サイトを訪れ、どんな部屋があるかを調べます。具体的な希望エリアを選択し、最寄り駅や徒歩分数、広さや間取り、家賃上限、築年数などの希望条件を入力し検索するのですがその際、結果表示順を「家賃の安い順」に並べるように設定することがほとんどです。(新築希望とか広い部屋を探すとかの人は別ですが、大多数の人は条件を入れたあとは「家賃の安い順」に検索します。)

 

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探す側には当然、個人毎に「ゆずれない条件」があります。駅からの距離、築年数、広さ、日当たり、近隣環境、、、いくつもありますが、逆にゆずれない条件をクリアできた物件が複数あれば、あとは「お値段次第」で物件選択をしていくことがほとんどです。

 

ですので募集する大家側としては、他のライバル物件と比べて検索結果の上位に表示されることでより多く注目され、より多くの人の検討候補物件となるよう募集賃料を調整する必要があります。

 

目安としておおよそ上位10~20%のポジションを狙う

例えばある条件で、検索結果が200件ほど出てきたとします。

そうすると検索結果ページは約10~20ページほどに渡るものですが、たいていの場合、探している側は全部に目を通すことはしません。最初の1、2ページ目を重点的に見て、その条件での「相場観」が頭の中に形成されていきます。そして以降はその相場観をベースに物件を探すことになります。

(これが仮に検索結果が50件程度だったとしても同じです。最初の方に表示される物件が集中的に見られ、その家賃帯が探す側にとっての「相場観」のベースとなってしまうのです。)

 

感覚的ではありますが、検索結果でおおよそ上位10~20%程度のポジションに入ることで、反響は一定数確保されることが多いように感じます。200件あるとしたら上位40件程度までに入る感じですね。逆に100件目以降になると、「全部くまなく見ていくぞ!」と意気込む借り手でなければ見られることはなく、必然的に反響は薄くなります。

 

このように、最初の入口としてより多くの入居検討者に物件を知ってもらうという段階では、この掲載順位は非常に重要な視点になります。 

 

と同時に、自分の物件はどのような検索条件で検索されるか?さらにはどのようなニーズを持つ入居者に検索されるのか?を考える必要があります。いわゆるペルソナを作る話なのですが、長くなるのでまたの機会に。

 

掲載順位の確認方法

チェックルではこの表示ポジションを重要視しており、「掲載順位」という指標で確認できるようにしています。

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こちらは「掲載状況&市場動向」>「サイト別分析」のページになります。

このように、各サイト別に掲載状況がまとめられています。この中の「掲載順位」が、家賃順で表示した場合に登録物件が全体の何番目に位置しているかを表しています。

画像の場合、まず全体で競合物件は32件とあります。これは現時点で競合条件の対象となる物件数が重複を除いて32件存在するということです。そして掲載順位が7位ということは、その32件の中で7番目に賃料が安いということになります。

さきほどの視点でいけば上位20%だとすると全体の6位目くらいなので、ギリギリOKな募集ラインということが言えると思います。

また、SUUMOであれば全体物件数18件で5番目の位置、アパマンショップでは13件中5番目の位置、という意味合いになります。

 

これらの情報を見ながら、「できるだけ多くのサイト」に「掲載順位が上に表示されるよう」に募集条件を調整していくのが、反響数を上げる一つのやり方になります。

 

競合条件の設定方法

ちなみ競合条件は、物件登録時に(もしくは物件一覧・管理から)下記のような設定画面で変更することができます。

基本的には徒歩分数、築年、種別、面積、賃料上限などは設定した方が良いです。色々と試してみてください。

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※一つ注意ですが、こちらの競合条件の中で情報収集が行われるため、登録した物件情報がこの競合条件設定の中に入っていない(例えば、徒歩20分の物件を登録したが、競合条件では徒歩10分以内に絞って登録した等)場合、物件掲載がないものと認識されてしまいます。ご注意ください。

 

 

今後の徹底解説の記事(作成予定)

 チェックルだからできること ②「残りモノ指数」を活用して募集条件の変更タイミングを知ろう!<近日公開>

 

チェックルだからできること ④近隣地域の「平均掲載期間」を把握し、募集に必要な日数を把握しよう!<近日公開>