パパとRE-tech起業と不動産運営と

25歳から10年以上大家してます。6棟購入⇒4棟売却済。郊外築古APから都内新築へシフトしてます。1年前から専業大家に転身し1年間、3人の子供と世界一周してきました。現在は不動産テックで起業準備中です。起業準備と不動産運営の合間に感じたことや気づいたことをまとめていきます。

全国に放置されている築古別荘にすっごいポテンシャルを感じる話

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昨日、賃貸物件を扱うテーマ特化型メディアをいくつか紹介しましたが、

paparere.hatenablog.com

賃貸ではないのですが好きでよくみるサイトに休日不動産があります。

 関東近郊にある手頃な築古別荘を紹介していくサイトですが世の中には車で2時間ほどのエリアでも500万円前後の捨て値の平屋別荘がゴロゴロと転がっていることがよくわかります。売り手側のオーナーとしては、高齢で足も遠のきメンテナンスが面倒になってきたので処分したいが、流動性にかける市場で投げ売り価格にしかならず、買い手がつけばラッキー、というのが現状のようです。

 

ただ今の時代、廃墟別荘も趣味と実益を兼ねたお得な物件に変貌することがあります。

 そう、エアビーがあればね。

 

エアビーの力で見直される別荘という資産

このエピソードは休日不動産のFBでの投稿で知ったのですが、2年前にこのサイトでこのような物件が紹介されていました。 販売当時、自分も読んで良いなーと思った記憶がありますが、ご覧の通り築古を通り越して廃墟と表現して良いくらいの朽ち果てぶりで、手を出せる感じではありませんでした。

holidayrealestate.jp

 

ところがこれを買った方は、先見の明があったのでしょうね。そこからの眺望と建物のポテンシャルを見抜き、コツコツ自分達でリノベーションを行い、自分達の納得のいく別荘へと変貌させていったようです。

 

そして、自分達が使わない時期にはエアビーで貸し出しを始めたようです。

www.airbnb.jp

 

見てくださいこの華麗なる劇的ビフォーアフター

これは一泊4万でも喜んで借りるわー。ハンモックでゆらゆらしたいわー。

 

買主さん達がセルフリノベーションを楽しみながらワクワクしながら、作り込んで行った様子もなんとなく伝わってきます。特にせり出したウッドデッキが最高ですね。

グロス20%??高利回りを狙えるポテンシャル

当時、具体的に別荘購入を検討していたこともあり、実はこの物件の価格も覚えていたのですが、仮に超弱気で月5〜6泊程度の利用だとしても、驚異的な利回りになります。修繕にどれくらいお金かけたかは知らないですが、仮に物件価格と同等くらいだとしても、利回り20%いく感じですね。値付けを試行錯誤していったら、稼働率をもっとあげて収益性も増していくと思います。(ああ、トラタヌは楽しいな。。)

 

いずれにしろ、エアビー が順調に稼働すればオーナー側は持ち出しなしか利益をあげながら別荘生活を楽しめるはず。もちろん利益目的ではないと思いますが、でも費用の回収の仕方として、多分頭の片隅ではこのような利用法で稼働させることはイメージしていたはずと思います。

すでに先行している新しい別荘取得層たち

かつて別荘はステイタスであり負債でした。が、このようにインカムゲインも狙っていく目線での別荘取得している新しい層はすでに一定数います。エアビー内を見てみてください。全国全地域で、そのようなバケーション型物件がいくつも存在しています。専業でガッチリ回している感じではない緩さを漂わせつつ、でもカレンダーみていると結構埋まってるよね、という物件が山ほどあります。また最近は、Homeawayのような別荘版エアビーのようなプレイヤーも日本参入してきました。海外では別荘を取得して収益あげながら楽しむのはすでに一般的なことのようです。

 

基本、このモデルは専業で利益出せるかは難しいところだと思うのですが、平日は都市部で働いていて週末は郊外で自然を楽しみながら暮らしたい、という層はどんどん増えていますし、検討している実需層の背中を押すモデルとしては、今後ますます広がっていくと思います。

 

 リノベーションや入居募集のや清掃などのオペレーションを組むのはそれはそれで大変なので、興味を持っても中々踏み出せない方多いと思いますが、だから競合はまだ少ないので先行者利益があるとも言えます。そこらへんの代行者が増えて、将来的に参入者が増えたら増えたで、買値よりだいぶ良い値段で売却できる可能性が出てきます。実需だけではない収益目線のロジックがあるからこそですね。

 

「フォトジェニック」かどうかが選択眼として重要か?

で、このモデルの成否というか、狙い目として狙っていく物件は「フォトジェニック」な要素があるかどうかだと思います。例えばわかりやすく冒頭の例でいくと「絶景力」があるかどうかでしょうか。

 

実は絶景物件はアクセスが悪く生活利便性が低いことが往往にしてあるため、売主が売れないと思って弱気な価格設定にしていることが意外とよくあります。ここに裁定のタネがあります。安く買い、熱量を持って再生させていくことで、エアビーなどで他物件にはない圧倒的な優位性にしていくことができます。

別に「絶景力」がなくても、その場合は内装が北欧風で統一されていてすごく雰囲気があるとか、古民家であるとか、暖炉があるとか、自然を楽しめるBBQスペースやピザ窯があるとか、そういうわかりやすく写真で伝えられる要素があるかどうかは、結構大事な気がします。

フォトジェニックで惹かれてきた宿泊客は必ずそれを撮影して、SNSなどで投稿します。なのでBUZZ力があり、集客の再ループが引き起こされます。

 

いずれにしろ、興味がある人は休日不動産や他のサイトでゴロゴロ溢れている別荘物件を眺めてみてはいかがでしょうか。個人でも始められる手軽な地方創生かもしれないですね。

 

私は今は起業準備でそれどころでもないですが、ここ3年くらいで(子供達が大きくならないうちに)改めてチャレンジしてみたいな、と思ってます。