パパとRE-tech起業と不動産運営と

25歳から10年以上大家してます。6棟購入⇒4棟売却済。郊外築古APから都内新築へシフトしてます。1年前から専業大家に転身し1年間、3人の子供と世界一周してきました。現在は不動産テックで起業準備中です。起業準備と不動産運営の合間に感じたことや気づいたことをまとめていきます。

チェックル!徹底解説 ~チェックルだからできること~ ③近隣地域の「平均掲載期間」を把握し、勝てる募集条件を見つけていこう!

今日は徹底解説の3回目として、各物件別/サイト別/エリア別の「平均掲載期間」を把握し、皆さんが保有している物件エリアでかけるべき募集日数の目安を導き出す方法について説明します。

 

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チェックル!を先週に公開後、徐々に会員登録を頂いています。と同時に色々な問合せを頂きます。使い方など主な問合せについてはこちらもご覧ください。 

■チェックル!について

■物件登録の方法 ※最寄駅・地名の入力方法に注意!

■「掲載状況&市場動向」の見方について(分析内容や使い方、用語説明など)

 ■最初の分析レポートご提供までの時間について

  

過去のチェックル活用方法の徹底解説記事はこちら。 

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あなたは募集にかかる日数、どれくらいが適正かわかりますか?

賃貸運営を行う上で全ての大家さんが意識する「稼働率」。この数字をいかに100%に近づけることができるかが、不動産購入後の最重要指標といっても過言ではないですよね。

 

そして退去が定期的に発生する以上、稼働率100%に近づけるためには次の入居者を見つけてくるまでの募集期間(=空室期間)をいかに短く抑えるか?が重要なのですが、果たして皆さんはこの募集期間の適正な目安をどのように捉えていますか?

 

意外とここは曖昧なもので、管理会社や客付け会社側の(割と感覚的な)意見だったり、自分のそれまでの募集経験に基づいていたりしないでしょうか?

私の経験ですが、かなり空室率の高い首都圏郊外の地域に物件を保有していた際は、一度部屋が空くと平気で3ヶ月、長ければ半年程度も募集に時間がかかることが往々にしてありました。

 

皆さんも経験があると思いますが、募集期間中はなんとなく落ち着かないものですよね。この募集期間は果たして妥当なものなのか?もっと早く決められるんじゃないのか?まだやれることあるんじゃないか?・・・などの思いが頭を巡ります。

 

そのようなとき、そのエリアの「平均掲載期間」を具体的に把握することは非常に有効です。

 

「平均掲載期間」とは何か?

チェックルでは、各サイトの募集広告を元に、独自のロジックで部屋単位に再集計しています。なので、部屋ごとに「どの不動産会社」が「どのサイト」に「いつから」「いつまで」掲載していたかを計測することができます。

 

そこでチェックルでは、計測開始以降、新規に掲載を確認した物件(=新規IN物件)が掲載完了するまでを計測し、そのような物件データをある程度貯めたところで、サイト別やエリア別に平均掲載期間を表示するようになります。(対象件数が少数の場合は未表示のままになります)。

 

残念ながら条件登録時点より前のサイトデータを調べることは物理的にできないため時間はかかるのですが、中長期的にデータを蓄積していくことで、このような有益なデータを扱えるようになります。

 

平均掲載期間はエリアごとにこんなに違う!

平均掲載期間は「サイト別分析」に表示されています。

例としてこれから2つのエリアの平均掲載期間のデータを例に説明します。

 

1枚目の分析対象は都内(足立区)の北綾瀬駅徒歩15分以内/築5年以内のアパート。

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2枚目の分析対象は首都圏郊外(千葉県)の新茂原駅近くのアパートです。

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1枚目は平均掲載期間が2週に対し、2枚目だと7週(サイトによっては9週)となっていて、全然違いますよね。

 

まあ郊外と都内で募集期間が違うであろうことは誰でも理解できると思うのですが、では具体的に「募集期間が何週ぐらいが適正なのか?」までしっかり大家側が把握することは意外と難しかったので、そういう意味では募集活動時の目安として参考にして頂きたい指標だと考えています。

小技① 平均掲載期間を募集条件見直しのタイミングとして捉える

この平均掲載期間を把握することで、募集戦略を立てやすくなっていきます。

 

例えば、平均掲載期間を過ぎてもまだ空室が埋まらないような場合には募集条件の見直しを考えるひとつのタイミングとして参考になります。

 

募集条件の見直しは、できればしたくはないものですが、現実から目を背けることで余計に空室期間の長期化をもたらすこともあります。そうならないよう、客観性のある具体的な指標があることで、市況にあわせた募集活動ができるようになります。

(後日説明する「残りモノ指数」の解説時にも触れます。)

小技② 平均掲載期間から外れた「外れ値」物件をウォッチしよう

平均掲載期間はあくまで平均値なので、平均掲載期間より圧倒的に早く募集完了する物件もあれば、いつまでたっても決まらず、晒しもののようになっている物件もあります。

 

当然、自分が持つ物件も平均掲載期間より早く決めたい!と考えますが、「平均掲載期間より早く掲載完了した物件」がわかれば、その物件の募集条件やスペックを詳細に見て頭に入れておくことで、そのエリアでより勝ちやすい募集条件を探ることができます。

 

物件別分析の「新規OUT(青)」を見ていると、平均掲載期間より早くOUTしていく物件なども表示されるので、勉強かねて時々みておくと良いと思います。

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意識してみておくと、例えば上のような物件があったときに、「ああ、東部台はやっぱり人気エリアだから1サイトの募集でも順調に決まるんだな」とかがわかるようになってきます。


そして反対に「いつまでたっても決まらない物件」を把握しておくことも重要です。

上記で例示した新茂原のような郊外エリアですと、平均掲載期間の長期化以外にも、いつまでも掲載継続している物件(例えば24週以上)も多く散見されるようになります。(例示は自粛します。。)

 

これから大空室時代が訪れる中、このような物件を持ってしまうと 不動産運営は非常に難しいものになってしまいますし、損切り退場をさせられる危険性がかなり高くなります。賃貸運営で生き残っていくために「反面教師」としてこのような物件の特徴を頭に叩き込んでおくことが必要です。

 

 

空室募集中ではなくても登録/利用は自由にできます

チェックルでは、登録物件が自分の持ち物でなくても登録は自由にできます。現在満室中の方でも、適当に気になる物件を登録し、競合条件で自分の物件のライバルとなりそうなものを設定して、データを蓄積していく(※)ようにしましょう。

 

※物件データは都度、各サイトに取りにいくようになっており、過去のデータを遡って確認することはできません。ですので早めに自分の保有物件エリアの条件登録を行い、時系列変化なども追えるようにデータ蓄積をされることをお勧めします。

 

今後の徹底解説の記事(作成予定)

 チェックルだからできること ④残りモノ指数」を活用して募集条件の変更タイミングを知ろう!<近日公開>