自分がブログを書き続けている理由と、今開発中のサービスについて
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さて今日は、そもそも何でブログをコツコツ書き続けているかについて。
実は今、秋頃のリリースを目標に
個人大家さんの利用を想定した無料WEBサービスを開発しておりまして、
そちらの初期ユーザーになって頂けるような人達と今から繋がっておきたいという、
極めて打算的な動機からなんです笑。
まあ動機はさておいてなんですが、
自分自身が大家さん業を開始してから10年以上、
四苦八苦しながら色々と経験積んできた中で、いつも不満に感じていたのが、
”大家さんはたくさんのブラックボックスに囲まれている”
”業者（管理会社や仲介会社）さんとの情報格差・非対称性が非常にある”
ということでした。
例えば・・・
・近隣の競合物件がどれくらいあり、競合大家さんがどんな顔ぶれかを知りません。
・近隣ではどんな物件が人気で、どこが不人気かも把握しきれていません。
・周辺エリアへの入居希望者はどれくらい存在していて、どのような属性の人達で、どのような選定基準で探しているのかも不明瞭です。
・たくさんある客付会社や管理会社のなかで、どこの担当者はハイパフォーマーなのか、というのもわかりません。
・自分の物件の空室情報が、どの業者にまで伝わっているかも把握できてません。
・どの賃貸サイトで募集されているかも知らされません。
・どれくらい反響があったかもわかりません。
・内見してもらった人の感想を把握することもできません。
・どこを改善すれば入居を決めてもらえたかなんてこともわかりません。
・自分の物件の入居者はどんな人達で、どれくらいの満足度で住んでいるのかもわかりません。
・退去予定の人がなぜ退去を決めたのかも、わからないままです。
・・・色々と書きましたがどうでしょう？
これって本当は大家が把握しておきたいブラックボックスではありませんか？
どれも仲介/管理会社サイドに比べて、大家側は把握しづらいことが多くはありませんか。
（下手したら管理会社さんもそこまで意識して運営されていないかもしれません。）
でも、本来は上記にあげたどれもが、賃貸運営を行なっていく上で非常に重要なデータになっていくはずです。
本当に現状のままでいいのだろうか？？
いやいや、自分は管理会社からヒアリングしたり現地確認しながら、だいたいだけど把握しているよって方もいらっしゃると思います。
もちろん、自分もこれらのことをできるだけ把握するように努めてます。
でも、現状ではほとんどが定性的で感覚的な伝聞話で終わってしまってますし、
数値的なものが把握できるとしてもそれは管理会社側、仲介会社側の方で
ストップして、なかなか我々が把握することができません。
これって本当はなんだかおかしいことだと思うんです。
これらのことを把握し、精度の高い手立てを講じることができなければ
これから人口減少し空室率が激増していく将来を生き残っていくことは
かなり難しいことだと思います。
自分達は投資家で本業が別にあるんだから
管理運営はプロに任せておけばっていう向きもあるでしょうが、
自分は「蚊帳の外」に置かれているみたいに感じていましたし、
リスクをとって事業運営しているのだから判断を間違えないように精度をあげたいし、
そのためのPDCAをもっと回せる環境やデータを把握し、運営パートナーである不動産会社と共有しながら手立てを講じていきたいなと思うんですよね。
管理会社さんも、大家さんに情報を与えて
うるさく言われはじめるのはいやだなーと思うかもしれないですが、
大家さんの意識を変えていき、もっと精度の高い経営判断をしてもらわないと、
預かっている空室物件がいつまでたっても埋まらないですし、
他社との差別化もできないだろうなと。
不動産運用におけるデータ可視化→経営精度の向上を大家目線で引き上げていきたい。
なのでこれから当面、自分の経験から賃貸運用を行う際の大家さんの羅針盤になりそうな主要データやシステムをじょじょに整備していき、より賃貸経営をPDCAしやすくなる環境を大家さんと不動産会社の方々に届けていきたいなと考えています。
いきなり全てを解決することは難しいですが、
少しずつ、提供していけるよう頑張ります。
（更新）その後、無事サービス公開できました！もしよければ試してください。
（応援いただける方は、ぜひボタンを…🙇 ）
音声入力を併用して、２倍のスピードで書く方法
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空いてる時間に気分転換も兼ねてブログをちょこちょこと書いていますが、自分はかなり筆が遅いので、推敲したりしていると1時間をあっという間に過ぎてしまいます。正直に告白すると、2~3時間くらいかけてしまうことが多々あります。。
自分の考えを整理できたり、関連した記事を読んでより深く理解するようになったりと得るものも大きいので続けていますが、もう少し時間短縮できないかと思い、実践し始めたことが音声入力を併用してブログを書いていくことです。
このやり方にしてからブログを書くスピードは２倍程度になったと思います。
体感的には今まで120分ほどかかっていた作業が60分程度になったかなと。
ちなみに、ちょっとこちらのブログをご覧ください。
すべて iphone の音声入力だけを使って書かれているブログなんですが初めて見たとき衝撃をうけました。音声入力の精度の高さやパフォーマンスについてよくわかります。
私はまだ、iphone からの音声入力だけでブログを完結できるほどのレベルではないのでまずはスマホで下書きを行いそれからパソコンで推敲して公開する２段階での手順を取っています。（いつかはこういう感じでスマホだけで完結させたいです。。）
下書きはスマートフォンで気軽に音声入力。
家にいても外にいてもテレビを見ていてもお風呂に入っていても、スマートフォンがそばにあることが多いので、思いついたことをその瞬間にすぐ書き出せます。
入力方法は簡単で、上記のマイクボタンを押せば音声入力モードになります。
例えばテレビを見ながら、少しずつゆっくり音声で入力しているだけでも５分かからずに、あっという間に1000文字程度は突破します。
コツは多少は発生する誤字は気にせず、まずは音声でささっと下書きをどんどん入力していくことです。
ブログは話し言葉で書いた方が読み手にとっても読みやすいものになるのでちょうど良いです。
ちなみに色々と比較した結果、私は音声認識メールという120円の有料アプリを使っています。他にも無料のアプリなどもあるのですがこのアプリは一度入力モードにすると、自分で解除するまで何十分でも音声入力状態を保持してくれるため、自分のペースで音声入力をすることができるのがとても良いです
他のアプリはだいたい20秒から30秒程度で一度入力モードが切れてしまうのでこの点だけでも購入する価値があるとおもいます 。また他アプリとの連携もしやすいのもポイントです。
PCで、音声入力を併用しながら遂行していく。
その後、PCにテキストを送って、Google ドキュメントで音声入力を併用しながら記事の遂行を行っていきます。
こちらの記事にあるように pc の入力では google ドキュメントを活用すると無料で非常に高精度の音声入力が可能になります。 私は macbook pro を使っているのですが、ショートカットを使うと一瞬で音声入力のオンオフがコントロールできるので、都度改行を入れたり誤字を少し直したりしながらサクサクと文章を推敲して行くことが可能になります。
一度使い始めると戻ることができないくらい超絶便利です。
ブログに限らず、生活全般で音声入力は浸透している。
自分はブログに限らず、メールやチャットなども半分ぐらいは 音声入力を使うようになってきています。 こちらの方が圧倒的に早く送れるので。
最近は amazon の alexa がアメリカを中心に広く普及し始めており、日本でも LINEが同様の音声入力機器を発売予定です。 おそらくここ数年で急激に、音声入力が日常の生活の中で市民権を得て定着していくと思われます.
唯一の難点は、 誰かがそばにいるときは恥ずかしくて音声入力ができないという事ぐらいでしょうか笑。 なので移動中に入力するときは電話するふりをしながらメモしたり、 家で推敲する時は書斎にこもって行うようにしています。
今後はさらに入力慣れていくことでいちブログ記事あたり20分ぐらいで投稿できるようにしたいと思います。
ブログの合間にサービス開発してます。もしよければ試してみてください。
保有している物件の入居者さんに清掃業務をお願いしてみよう。
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皆さんはお持ちの不動産の管理をどうされていますか？
世間的にはだいたい7割以上の大家さんは管理会社へ委託しているようで、自分もかつては管理業務は委託していました。
今は専業で対応できるのと、新築物件は設備故障などのクレーム対応がほぼなく管理業務が楽チンなこともあり、保有物件のうちの一つは自主管理にしています。
ただ場所が遠隔地（鎌倉）で都内から時間もかかるので、清掃やゴミ回収管理、近隣の方や町内会との付き合いなど現地にいかないと対応できない問題をどうクリアするべきか？という問題が最初に立ちはだかりました。
遠隔地の自主管理は、入居者さんを巻き込んでみよう。
シルバー人材や清掃代行業者にお願いしたりというのも考えたのですが、私の場合、家賃を割り引く代わりに管理業務をサポートしてもらえる人を入居者の中から募り、お願いすることにしました。
最初は入居者の方と積極的にコミュニケーションをとると、色々と面倒なのでは、、と及び腰だったのですが、これが非常に良いやり方であることにじょじょに気づきました。
入居者に管理業務サポートをお願いするのが優れている理由
というのは、日々暮らしている場所の清掃業務はあまり手間と感じられないようで、頻度高くおこなって頂けます。また毎日の生活の中で気づいた小さな異変なども、さりげなく教えて頂けます。逆にこちら側が気になったことも気軽に尋ねられます。1年ほど運営してみて、管理会社に委託するのとこんなにも違うものかと良い意味で驚くほど、これは良いやり方でした。
さらに管理業務を手伝ってもらう過程で、アパートに対しての愛着というか、積極性みたいなものを入居者さんに持って頂け、「ゴミ置き場の場所はこうしたほうが良いのでは？」とか「新しく引っ越してきた入居者さんに挨拶しておきました」みたいに自主的な提案や行動もしてくれるようになりました。
私の方も入居者さんにとってお世話になっているという感覚があるので、何か依頼事項が来ても（例えば鍵を無くしてしまったので合鍵を作ってもらえないかなど）、それが”面倒なクレーム対応”というよりは、友人からの相談という感じで受け止められるので、喜んで対応しよう、という前向きな心理状態でやり取りができます。
私はこれを「運営の共犯関係」と呼んでいるのですが、この関係性に持ち込める人が一人でもいると、アパートの自主管理を割と楽しめるようになります。ポイントは、割と友人関係のような、フランクな関係性を築くことがお互いに重要だなと感じています。
例えば、お互い連絡が入っても重く感じないよう、LINEなどで気軽にやり取りできるようにしたり、世間話などを通じてお互いの人柄や共通項になりそうな要素（趣味など）を掴むようにしています。
もちろん、これが修繕機会の多くなる中古アパートだったりすると、そう簡単にはいかない話だとは思いますが、そんな大家さんでも、管理会社はそのままに、可能であれば入居者に手紙を送り、共有部分の清掃業務を手伝ってくれる方を募集してみてはいかがでしょうか？
入居者の顔が見え、管理会社経由より詳細に物件の現状を把握でき、何か緊急時にいち早く現場対応してくれる協力者が存在することの心理的メリットは想像以上です。
入居者と気軽にやり取りできるチャネルも構築中
最近は味を占めて、一歩踏み込んだ自主管理、というテーマで色々と試行錯誤中です。まずは入居者と気軽にやり取りできるチャネルを作ろうとLINE の公式アカウントを開設し、各住居人への連絡事項や直接連絡ができるような体制を構築してみました。こちらもまた成果が見えてきたらブログで紹介したいと思います。
ブログの合間にこちらのサービス開発をしています。もしよろしければお試しください。
格安家賃の「訳あり物件」「事故物件」を10秒で見つけられる意外なWEBの探し方
テレビで生「大島てる」を目撃。
夜、妻と娘がリビングでキャーキャー言いながらテレビを見ていたので、何事かと思いふと見ると、「最恐映像ノンストップ5」という番組がやっていました。
番組内ではいわゆる事故物件ツアー中で、あの「大島てる」を運営している大島さんが同行するという企画をちょうどやっていました。
この人があの大島てるさん！
— ローライト@碧（アクアマリン） (@l_lawliet_n) 2017年8月6日
テレビに出てる。 pic.twitter.com/TDLU4sHGhR
生大島さん、初めて見た(ﾟ∀ﾟ)。
やはり、こういうワケあり物件みたいなネタは皆、興味があるのか、家族も興味深々に見ています。
テレビ見ながら、久しぶりにサイトも見てみました。
自宅近くを調べると結構事故物件が散見されます。
事故物件というのは世の中にたくさんあるんだということを思い出させてくれます。
しかし、ワケありな分家賃は安いということで、こういう物件に住みたいという奇特な人も世の中には一定数いるはず。ところが中々こういう物件を探すのは大変です。基本、店舗に行って聞くしかない、そう思われている人も多いはずです。
その存在が都市伝説のごとく言われてる 「訳あり物件」「事故物件」ですが、どう探せばよいのでしょうか？今日はあまり知られていないですが、こういう事故物件の手軽な探し方を２つばかしお教えします。
事故物件は、どうやって探したらいい？？
①UR賃貸住宅の特別募集住宅
有名なのは、UR賃貸住宅のサイト内にある、心理的瑕疵がある部屋だけを明示して（特別募集住宅といいます）募集ページ。
UR賃貸住宅に限られるのですが、割と人気があり、立地の良い物件であればすぐになくなってしまう激戦になりがち、だそうです。
①賃貸ポータルサイトで「フリーワード」検索
UR賃貸住宅以外でそういう物件を探すのは結構骨が折れます。
SUUMOとかHOMESとかで簡単に探せられれば、、、というのはありますが、まさかそんな検索項目などあるはずもなく。
しかし、少しの機転を効かせると意外や意外、簡単にみつけることが可能です。
やり方は簡単…賃貸ポータルサイト内のフリーワード検索機能を使い、そこで「告知事項あり」、もしくは「心理的瑕疵」で検索すれば良いのです。
（告知事項がある物件は、サイト紹介で明示しないとならない決まりがあるのです）
上記は関東圏の賃貸物件を「告知事項」で探しているのですが1000件以上ヒットします。東京都だとだいたい500件程度。
各物件をキャプチャーするのもしのびないので、詳細は下記URLからご覧いただければと思いますが、意外とたくさんあるなーと。
都内でも郊外物件であればホント激安価格が並びます。2万円台とかザラ。
ただ、都心の方だと、そこまで安い！！と膝を打つ物件は少なめな気がします。
新宿で10件。安ければ3、4万円という感じでしょうか。
それほど事件性のない物件（病死等）も含まれているのか、割とそこまでリーズナブルな物件は少ないな、、と。
以上、プチテクニックでした。
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富士山登山する外国人観光客が激増⇒民泊需要を感じた話。
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週末に河口湖に家族旅行にいき、花火大会を楽しんできました。
湖の水面に映る花火を楽しんでいたら季節外れの蛍にも遭遇し、夏の風情を楽しめた３日間でした。子供達も楽しんでいたようです。
滞在中、至るところで外国人でごった返しとなっている風景を目撃しました。びっくりするくらい外国人の方で賑わっていて、どこも混雑していました。子供のリクエストで、富士急行が運行している「トーマス列車」を乗りに河口湖駅を利用したのですが、構内は欧米アジア問わず多様な外国人でごった返しになっていて、日本じゃない風景みたいになっていました。
格好からして、皆、目当ては富士山登頂のようなのですが、そんなに富士山人気なのかな？と思って調べてみたら、今富士山登頂が非常に流行っているようで、登頂者の3割くらいは外国人の方で占められているようですね。
富士山にあふれる外国人 なぜ登る？ホントの気持ち｜WOMAN SMART｜NIKKEI STYLE
確かに、外国の方が想起される日本の象徴といえば、「フジサン・テンプラ・ゲイシャ」といわれるくらいですし、世界遺産に登録されたことで富士山人気は高まる一方なのかも知れません。
静岡県の観光統計情報を調べてみたところ、下記のとおり平成21年⇒27年で3倍近く観光客数は伸びているようです。25年⇒27年だけで倍になってますね。
静岡県は東京→大阪京都と素通りされていた過去があるらしく、県をあげて外国人に途中宿泊してもらえるよう下記のような対策を打ってきたようです。
静岡県を訪れる外国人観光客が増加している理由とは？人気の観光スポット5選 | 拝啓世界様で訪日外国人観光客の集客を
静岡県といえば、外国人観光客が日本を観光する時に多用する道順である通称『ゴールデンルート』の中間に位置し、休憩以外に立ち寄る理由がないと思われたいた県です。
※ゴールデンルートとは『東京 → 大阪・奈良 → 京都』という観光ルートのことを指す。静岡県に外国人観光客が多く訪れるようになっているカラクリは、静岡県が行った民間企業に対する補助金支給に隠されていました。
その補助金の内容とは…
『静岡空港を利用し、県内に一泊するという条件を満たしてくれた場合、補助金を支給します。』
というもの。さらには、2014年以前の静岡空港-中国との路線は上海便のみだった直通便が、1年間で14路線も増加したことも、中国人観光客を中心とする訪日外国人が増えた理由のひとつになっています。これを、空港やツアー会社などに知らせ、静岡県で観光する外国人観光客を意図的に作り出しました。静岡の土地柄が持っているポテンシャルは元々高いため、富士山や御殿場アウトレットを訪れた外国人は大満足して次の観光地へ向かっていくようになったいう流れです。
登山や観光、買い物などコンテンツがたくさんあることを考えると宿泊需要も高いはずです。エアビーを調べると確かに需要はありそうなので、富士山麓の築古別荘地×民泊運営は可能性がありそうだなと思いました。
駅から車で10分圏内でも別荘が500万円程度から売りに出ているのがわかります。
富士山麓の別荘・リゾート物件の一覧（河口湖）｜SUUMO（スーモ） 別荘・リゾート
・駅からアクセスが良い。
・多人数で宿泊可能。多少ボロくても気にしない。
・できれば近隣に迷惑がかからないような戸建て別荘。
・富士山が一望できるなどのビジュアル的な売りがある。
・庭が広くてBBQスペースなどもあれば、滞在型で長く住んでもらえるかも。
みたいな視点で、選んでみると良いかなと思いました。
リフォームも含めて1000万円程度の予算をかけても、1泊1.5万円×10泊程度してくれたら、利回り20％近くいきますね。立地的に国内需要も取り込めると思います。問題はオペレーションですが、河口湖周辺は昔から民宿が多いので、そこらへんは委託できそうな業者さんは多いと思います。
専業でないにせよ、セカンドハウスとして楽しみながら、空いてる期間を民泊に貸し出す、というやり方はこの地域なら充分にありえそうですね。
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神奈川県の三崎港近くに利回り24％のAPを見つけ、しばし妄想
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時々、物件情報を眺めて気分転換するのですが、自分の好きなエリアにこんな物件を見つけたので、査定評価がてら妄想してました。
神奈川県三浦市 1棟アパート 600万円 24.00% 築48年 | 国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）
（更新：その後さらに値下げして500万円切りましたね。。）
三崎港近くの築古アパート。今は全空のようです。
積算で考えると600万はほぼ路線価のようですが、道路付けが崖地で特殊なのと
解体費を考えると妥当なところかと。再建築は大丈夫そうですし、車も前までは付けられそうです。但し駐車場は無し。（航空写真を見る限りはすぐ近くに月極駐車場はありそうです。）
室内写真を見る限り、築相応ですが全体的にはまだ使えそうな感じはします。水回りは取り替えた方が良い気もしますが。海近くで建物がどれくらい傷んでいるかは気になります。
賃料相場をHOMESで確認しますが、もう少し広めで3~4万＋共益費が相場くらいなので、賃料３万円でもこのままだと難しいと思います。そもそも、バス便前提になるのでどれくらいの賃貸需要があるのか難しいところです。地元の漁業関係者を狙うしかなさそうでしょうか。。
釣り好きな方へのセカンドハウス需要などは狙えるかもしれませんが、設備等が古すぎて敬遠されるのでそちら向けならかなり手を入れないとダメですね。コンバージョンして２コイチにして60平米２部屋にするということも考えられます。
立地的には観光地としても見直されている向きがありますし、港に近いのは魅力的ですが、ちょっとこのままだと活用が難しいなぁというところです。だからこその安値なので何かアイデアがあればトライする価値はあると感じました。
こんなことを考えているとすぐ時間が過ぎてしまいますね。。。
航空写真もGoogleMAPなら立体図を俯瞰して見られたり、楽待に積算シミュレーターがついていたり、現地調査いかなくてもますます簡単に評価査定でき便利な時代です。
ブログの合間にこちらのサービス開発をしています。もしよろしければお試しください。開発秘話はこちら→チェックル！βを公開しました【今だけの会員登録特典付き！】
大家クラスタはBlogで情報発信し、株クラスタはTwitterで情報発信する不思議。
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７月下旬からコツコツ書き始めた当ブログ、一日の来訪者はまだ10人前後。試行錯誤しながら来訪者数を広げていければと思い、アクセスUPのために健美家ブログに登録してみました。
https://www.kenbiya.com/blog/c1=1/paparere/
過去記事をまだ読み込み切れてないですが、、少しでも流入増えると嬉しい。。また、大家さん界隈はあまりTwitterは盛んではなさそうですが、Twitterでも呟き中です。（よければフォローお願いします！）
まずは8月末くらいに今の10倍程度、毎日100人に訪れてもらえるようなブログを目指すべく頑張ります。
大家クラスタはBlogで情報発信し、株クラスタはTwitterで情報発信する不思議。
ところでふと気づいたのですが、大家さん関連のTwitterって、フォローしようと思ってもあんまり見かけないんです。見渡しても、積極的な情報発信者はあまりいない感じです。（有名な垢はあっても、割と面白系というか暇つぶし系な印象。）
株投資家界、いわゆる株クラスタの人達はほとんどTwitterメインで投資活動の情報発信しているのに対し、大家さんは影響力のある人達はほとんどブログでの情報発信。
ほんとびっくりするくらい生息地が違うんです。
投資家によって最適な情報発信ツールは違ってくる。
なんでだろうと考えたのですが、株投資家にとっては、今この瞬間にどの銘柄が盛り上がっているのかなど、場が開いている時間帯のリアルタイムな情報が重要で、Twitterのような即時性の高いタイムライン形式がニーズにあってます。また「どの投資家」が「どの銘柄」を「どういう判断材料」で「買った」「売った」のか、みたいなシンプルな情報が基本なので、文字制限があるTwitterでシンプルに流し読みしていくのが相性が良いのかなと。
不動産投資家は逆で、リアルタイムな情報発信は必要とされませんし、情報発信の内容も、保有物件の紹介や悪戦苦闘記、それから物件探し／資金調達／管理委託／修繕／運営／売却などの各種運営ノウハウまで非常に多岐にわたります。固有性も高く背景説明もしないと共有しづらいので、思う存分かけるブログが最適になります。
株クラスタは「駆け引き」目的、大家クラスタは「助け合い」目的
そもそも前提として、情報発信のスタンスがだいぶ違うというのも大きいですね。
株クラスタでは、他投資家すべてが取引の向こう側に立つ可能性が高いため、思惑やはめ込み、扇動などのポジショントークが横行しがち。もちろん、純粋に投資知識や技術の共有をしてくれる方々も多くいますが、そういう場合はやはりブログがメインになりますし、Twitterはむしろポジショントークを前提とした市場外での駆け引きのためのツール、という感覚で皆利用している印象です。
それに対して大家クラスタは、そもそも同じ物件はひとつとしてなく、投資対象がかぶらない（物件探しのときにかぶってしまうことはありますけど。）こともあり、他の投資家はライバルというよりも知見を共有できるよき学び相手といえます。
不動産は購入→売却までのサイクルが非常に長期で、経験する場数も限られます。なので、危機的状況が発生した場合の対処方法を自己経験から学習し対応するよりも、他の方の知見や経験談を積極的に学習して対策を取ることが個人にとっても全体にとっても良い選択となり、ブログを通じて積極的な自己知見の情報発信を通じ、互助的なつながりを求めていくのだと考えます。
もちろん不動産投資においても嵌め込みや煽り系の人たちもいるけど、ほとんどのブログは大家さんの良心で成立していると思いますし、私はそんな大家クラスタの性質は本当に素敵な要素だなと感じている次第です。
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