パパとRE-tech起業と不動産運営と

25歳から10年以上大家してます。6棟購入⇒4棟売却済。郊外築古APから都内新築へシフトしてます。1年前から専業大家に転身し1年間、3人の子供と世界一周してきました。現在は不動産テックで起業準備中です。起業準備と不動産運営の合間に感じたことや気づいたことをまとめていきます。

賃貸住宅フェアで気になったセミナー① データで分かった賃貸業界の知られざる現実

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印象に残ったセミナーの内容を雑記がてら少し紹介していきます。

 

①データで分かった賃貸業界の知られざる現実(リクルート住まい研究所:宗所長)

 

各種データ分析から、空室率の実態や、新築着工数及び人口動態変化などの変化が不動産業界へ与えるインパクトについて、それまでの通説をひっくり返すような発見を次々と紹介されていて、とても勉強になりました。

 

例えば下記に上げるように、空室率でよく引用される住宅土地統計調査ですが、かなり高い数値がでる傾向があるそうです。空室の判定は本来とても難しいもので、調査員の人達も物件の外観から目見当で判断しているようでどうしても高めになってしまうそうです。

例えば豊島区の場合だと、自治体の調査では1.6%、住調だと12.9%とだいぶ乖離がありますね。他区も軒並み数字に違いが出ています。

 

 

 

住宅土地統計調査は空室率を調べることに特化した調査ではなく、割引いてみるべきで、例えば国勢調査の結果などと合わせてみると全国平均の空室率は10%程度ではないかと話していました。SUUMOのデータで推計すると、住宅土地調査では都内は15.7%だったのがSUUMOのデータでは7%程度に留まっていたそうです。

期間空室率で考えると、全体の2%程度は、退去後修繕などで稼働できない期間として差っ引いてみるべきで、都内で7%というのはかなり活況な数字と言えそうです。

また、部屋面積や築年数の違いによっても空室率には大きな違いが出ていることを、地図上にプロットしながら分かりやすく説明されていました。都内のファミリー物件であれば、当分は空室率に悩まされることはなさそうです。

 

先日、自分も空室率についての記事を書きましたが、

paparere.hatenablog.com

 衝撃的な数字だったので、この先アパート経営を続けるか悩むなーと思ってたのですが、やはり数字というのは鵜呑みにせず、色々な角度からその正確さを常に検証していく必要がありますね。ざっくり、実際のところは住調の数字の半分程度という感覚なのかなと思いましたので、2033年の賃貸住宅の空室率は、47%〜23%程度なのかなと捉えています。それでも地域によっては市場崩壊しているところも少なくないと思いますけど。

 

ちなみに2日目に、「賃貸住宅 空室率の実態」というタイトルで(空室率調査のレポートで有名な)タスさんもセミナーをされていたようなので、そちらの内容も気になるところです。誰かレポートしてくれないかな。

 

他にも、民泊施設が周辺住民からどの程度忌避されているのかを、葬儀場やラブホテルなど他施設と比べたアンケート調査を用いて説明されていたり、賃貸住宅の新築着工数がバブル期超えたと言われているが、その半分は実際は既存物件の建て直しなのでそこまで深刻ではない、などと喝破されていたり、これから増加していく単身世帯の中心は高齢者になるので賃貸市場でも単身者=若手独身ではなく40代以降が中心になっていくだろうという話など、目鱗なお話を次々とされていました。

 

どうしても日常の不動産経営は自分の物件について考えるミクロな視点になりがちですが、10年20年先を見据えてロングスパンでどう経営の舵取りをしていくのか、大局観を養い磨き続けるのも重要ですね。