賃貸住宅フェアに行ってきました。
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賃貸住宅フェアに数年ぶりに行ってきました。
目的としては、不動産業界の最新動向把握、特に不動産オーナーや仲介/管理会社が今どんなことに困っていたり関心があるのかを知るためにだったんですが、色々とアップデートできて楽しかったです。
IOTやビックデータ、AIなどを武器にした不動産テックな会社もたくさん出展していましたし、クラウドファンディングのような新しい投資手法（および資金調達手法）についてや、法改正を睨んだ民泊やIT重説のような新しいビジネスへの最新動向が色々な場所で話されていました。またそれ以外にも、マクロ経済や人口動態の変化から未来の賃貸市況を考察しているセミナーがあったり、倉庫・工場やキャンピングカーなどニッチジャンルへの投資の紹介があったり、リノベーションもコストをより抑え簡単に導入できるようなコモディティ化が進んだソリューション提供が各社からなされていたり、色々と目を見張るものがありました。
自分が普段チェックできていない分野の最新トレンドまで全方位で抑えられるのは、こういうイベントの良いところですね。
所感ですが、不動産投資はかなりプレイヤーが増えて垣根が低まってきた＝初心者や経験の浅い方が多くなったと思っていた反面、セミナー内容はより細分化、専門化、高度化している印象を受けました。
誰かがおっしゃっていたのですが、もうこの時代、大家が全方位で情報キャッチアップしていき、独力で運営していくことはかなり難しくなっている。高度化した専門家達をうまくパートナーとして巻き込んでいき、その専門性を力として借りることが大事だし、大家さんは結局のところ事業経営者としてのレベルとセンスを磨いていくしかないと。
また、誰かにとっては正解だったノウハウをそのまま部分部分でパクっていってもしょうがない（うまくいかない）ことが多くなってきたように感じていたのですが、どちらかというとセミナーもTIPS的なものより、不動産業界がどう変化していくのか、その中でひとりひとりがどうスタンスを確立させ、ブレずにそれらと向かい合うべきか、というようなメッセージが多く投げかけられていたように感じます。
変化は激しく厳しいですが、大変に面白みのある時代だと思います。
このようなイベントを毎年各地で開催して頂ける全国賃貸新聞社さんにはほんと感謝ですね。
今日は疲れたので、また後日気になったセミナー内容やブース企業を紹介できればと思います。
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2033年の住宅全体の空家率30.4%→貸家に絞って推計したら脅威の47％だった話
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先月、野村総合研究所が18～33年の空き家数・空き家率の予測を発表していました。
https://www.nri.com/jp/event/mediaforum/2017/pdf/forum254.pdf
既にご覧になったかたも多いと思いますが、現在ある空室800万戸が、このままいくと2033年には2,160万戸を超え、空き家率は30.4％まで達する、という中々恐ろしい予想になっています。
賃貸用および売却用の住宅は、460万戸⇒12165万戸へ3倍に
ここまでは色々な記事でも飛び交っていた数字なのでご存知の方も多いと思うのですが、レポートではもう少しブレイクしていて、住宅種別の空家数予測も行っています。
こちらを見ると、「賃借用及び売却用の住宅」が2013年の460万戸から2033年には1265万戸へと、20年間でほぼ３倍にも膨れ上がっていることがわかります。むー。
ふと、2033年の賃貸住宅の空家”率”を知りたくなった。
そして私はふと、全体で30.4%という空家率は、借家に限るとどれくらいの空室率になるのかと疑問に思いました。
ただこのレポート内には、住宅種別の空家率というのは記載されていませんでした。（正確にいうと、総住宅数7126万戸のうち、借家の割合がどれくらいなのかが記載されていなかった。）
そこで独自に推計して見ようと思い、出典にある総務省の「住宅・土地統計調査」を調べてみたところ、2013年時点での総住宅数6063万戸の持ち家・借家比率は記載されていなかったのですが、住宅の所有関係別という項目があり、持ち家比率は61.9%で3224万戸、借家の割合が35.4%で1845万戸と記載されていました。
（詳細はhttp://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/pdf/giy02.pdf）
持ち家と借家の数を足すと全戸数は5208万戸、そしてその年の空家数が820万戸なので、全て足すとざっくり6030万戸になります。少し乖離があるのですが概ねあっていそうです。
2013年時点の賃貸住宅の空室率は20%、では2033年は…
それらのことから、2013年時点での賃貸住宅に絞った空家率を考えると、分母は1845万戸＋460万戸、分子は460万戸となり空室率は約20％という数字がでてきました。
それでは本題の2033年時点でどうなのか、考えてみます。
全体の居住住宅数における借家率が変わらず35.4％程度とします。すると総住宅数7126万戸から空家総数2166万戸を引いた4960万戸が居住住宅数となり、その中の35.4%は1401万戸となります。
つまり、空室率の分母は1401万戸＋1265万戸、分子は1265万戸となり、2033年の賃貸住宅の空室率は47％という数字が導き出されます。。
2013年に19.9％⇒2033年に47%…。
倍以上になってますね。 これは結構やばくないですかね。。（汗）
あと15年後に、アパマン半数空室時代が到来する？？
これが正確な数字なのかはちょっと保証しかねるのですが、でも世帯数が減少していく中で、賃貸用住宅の空家が今の3倍近く積み上がるとなると、全国で見てアパマンのほぼ半分が空室状態になってしまう、そのくらいのインパクトが数字上確認できました。
エリア別にだいぶ差がでてこようかとは思いますが、郊外を中心にもはや賃貸経営が成り立たない地域が相当数でてくることになりそうです。
空室30%を越えたエリアでの賃貸経営の体験談
自分は千葉県の茂原市という郊外の中核都市にアパート３棟ほど持って10年ほど運営していきましたが、そこのエリアは空室率が10年前くらいから30%を越えていたと思います。めちゃ客付けに苦労しました。（詳しい話はこちら）
地域最安値で勝負していくのですが、築古の競合物件も次々と値段を下げてきて差別化を図れなくなり、20平米の物件なら築20年過ぎれば３万円以下、35平米程度の２DKの物件でも3.5万円くらいにしないと見向きもされなくなっていきました。家電付やペット可などにしたり、ADを増やしたり次々と手を繰り出すのですが限界があります。退去後の空室期間もだんだんと長期化し3,4ヶ月決まらないのが当たり前の状態になっていきます。
それでも、利回りをかなり高い状態で買っていたのでなんとかなったのですが、将来的なことを考えると長期的な希望は持てないと考え、ここ2年ですべて売却しました。そういう意味では、今の相場高騰期は地方物件を持つ大家さんたちにとっての最後の出口になる可能性もあります。
このような状態が将来的に全国に広がり、慢性的に空室が深刻化していく、、、というのは、ここ数年でフルローンオーバーローンを理由に高値掴みしてしまった大家さんたちにはまったく耐えられない事象となるでしょう。
悲観的な未来を避けるためのシナリオは？？
野村総研のレポートでも、このままの悲観的なシナリオとさせないためのいくつかの打ち手を提案しています。
この中でもっとも手っ取り早く効果がありそうなのは、海外でもよく取り入れられている「新築の制限」だと思います。ここは国や行政が都市計画にのっとってぜひ積極的に介入していってほしいところ。（もし新築の制限が導入されるようになれば、不動産売買価格もかなり売り手有利に高騰していくと思いますし。）
今日は悲観的な話になりましたが、不動産はマクロに見ても色々なシナリオがありえます。もしハイパーインフレが起これば不動産保有している人が大勝ちになります。
どのような市況変化にも負けず、持ち続けても売却しても利が取れるよう、出口への感度は常に高めておくことをお勧めします。
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全国に放置されている築古別荘にすっごいポテンシャルを感じる話
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昨日、賃貸物件を扱うテーマ特化型メディアをいくつか紹介しましたが、
賃貸ではないのですが好きでよくみるサイトに休日不動産があります。
関東近郊にある手頃な築古別荘を紹介していくサイトですが、世の中には車で２時間ほどのエリアでも500万円前後の捨て値の平屋別荘がゴロゴロと転がっていることがよくわかります。売り手側のオーナーとしては、高齢で足も遠のきメンテナンスが面倒になってきたので処分したいが、流動性にかける市場で投げ売り価格にしかならず、買い手がつけばラッキー、というのが現状のようです。
ただ今の時代、廃墟別荘も趣味と実益を兼ねたお得な物件に変貌することがあります。
そう、エアビーがあればね。
エアビーの力で見直される別荘という資産
このエピソードは休日不動産のFBでの投稿で知ったのですが、２年前にこのサイトでこのような物件が紹介されていました。 販売当時、自分も読んで良いなーと思った記憶がありますが、ご覧の通り築古を通り越して廃墟と表現して良いくらいの朽ち果てぶりで、手を出せる感じではありませんでした。
ところがこれを買った方は、先見の明があったのでしょうね。そこからの眺望と建物のポテンシャルを見抜き、コツコツ自分達でリノベーションを行い、自分達の納得のいく別荘へと変貌させていったようです。
そして、自分達が使わない時期にはエアビーで貸し出しを始めたようです。
見てくださいこの華麗なる劇的ビフォーアフター。
これは一泊４万でも喜んで借りるわー。ハンモックでゆらゆらしたいわー。
買主さん達がセルフリノベーションを楽しみながらワクワクしながら、作り込んで行った様子もなんとなく伝わってきます。特にせり出したウッドデッキが最高ですね。
グロス２０％？？高利回りを狙えるポテンシャル
当時、具体的に別荘購入を検討していたこともあり、実はこの物件の価格も覚えていたのですが、仮に超弱気で月５〜６泊程度の利用だとしても、驚異的な利回りになります。修繕にどれくらいお金かけたかは知らないですが、仮に物件価格と同等くらいだとしても、利回り２０％いく感じですね。値付けを試行錯誤していったら、稼働率をもっとあげて収益性も増していくと思います。（ああ、トラタヌは楽しいな。。）
いずれにしろ、エアビー が順調に稼働すればオーナー側は持ち出しなしか利益をあげながら別荘生活を楽しめるはず。もちろん利益目的ではないと思いますが、でも費用の回収の仕方として、多分頭の片隅ではこのような利用法で稼働させることはイメージしていたはずと思います。
すでに先行している新しい別荘取得層たち
かつて別荘はステイタスであり負債でした。が、このようにインカムゲインも狙っていく目線での別荘取得している新しい層はすでに一定数います。エアビー内を見てみてください。全国全地域で、そのようなバケーション型物件がいくつも存在しています。専業でガッチリ回している感じではない緩さを漂わせつつ、でもカレンダーみていると結構埋まってるよね、という物件が山ほどあります。また最近は、Homeawayのような別荘版エアビーのようなプレイヤーも日本参入してきました。海外では別荘を取得して収益あげながら楽しむのはすでに一般的なことのようです。
基本、このモデルは専業で利益出せるかは難しいところだと思うのですが、平日は都市部で働いていて週末は郊外で自然を楽しみながら暮らしたい、という層はどんどん増えていますし、検討している実需層の背中を押すモデルとしては、今後ますます広がっていくと思います。
リノベーションや入居募集のや清掃などのオペレーションを組むのはそれはそれで大変なので、興味を持っても中々踏み出せない方多いと思いますが、だから競合はまだ少ないので先行者利益があるとも言えます。そこらへんの代行者が増えて、将来的に参入者が増えたら増えたで、買値よりだいぶ良い値段で売却できる可能性が出てきます。実需だけではない収益目線のロジックがあるからこそですね。
「フォトジェニック」かどうかが選択眼として重要か？
で、このモデルの成否というか、狙い目として狙っていく物件は「フォトジェニック」な要素があるかどうかだと思います。例えばわかりやすく冒頭の例でいくと「絶景力」があるかどうかでしょうか。
実は絶景物件はアクセスが悪く生活利便性が低いことが往往にしてあるため、売主が売れないと思って弱気な価格設定にしていることが意外とよくあります。ここに裁定のタネがあります。安く買い、熱量を持って再生させていくことで、エアビーなどで他物件にはない圧倒的な優位性にしていくことができます。
別に「絶景力」がなくても、その場合は内装が北欧風で統一されていてすごく雰囲気があるとか、古民家であるとか、暖炉があるとか、自然を楽しめるBBQスペースやピザ窯があるとか、そういうわかりやすく写真で伝えられる要素があるかどうかは、結構大事な気がします。
フォトジェニックで惹かれてきた宿泊客は必ずそれを撮影して、SNSなどで投稿します。なのでBUZZ力があり、集客の再ループが引き起こされます。
いずれにしろ、興味がある人は休日不動産や他のサイトでゴロゴロ溢れている別荘物件を眺めてみてはいかがでしょうか。個人でも始められる手軽な地方創生かもしれないですね。
私は今は起業準備でそれどころでもないですが、ここ３年くらいで（子供達が大きくならないうちに）改めてチャレンジしてみたいな、と思ってます。
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多様化するニーズ特化型賃貸メディアを調べてみる
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先日、下記記事の中でターゲットセグメントされた掲載メディアによって反響が激増したことを書いたのですが、R不動産やGOODROOM,R-STOREといったリノベーション＆デザイン特化型メディア以外にどのようなものがあるか調べてみました。
①シェアハウス専門メディア
ここらへんは有名ですね。 シェアハウスに特化したサイトです。おしゃれな物件も多く、見てて飽きません。
都心中心部の好立地にある洗練されたデザイン＆設備のリッチ型なものと、都内へのアクセスに優れた郊外型の安コスト型の２極化している印象があります。割と広くカバーしているひつじ不動産と、前者に特化しているソーシャルアパートメントが代表的でしょうか。（ソーシャルアパートメントは一般掲載はできないと思いますが好みだったのでつい・・・）。
自分も若い時にシェアハウスを友人としましたが楽しかった記憶しかないので、また生まれ変わっても独身時代はシェアハウス住まいをすると思います。
②DIY物件専門メディア
最近ニーズが高まっているDIY可能物件を集めた専門メディア、これもやはり能動的な住まいづくりを賃貸住宅で楽しみたい人が増えている一つの証でしょう。
自分も実は千葉に持っていた物件をDIY賃貸サイトで募集したことがあります。築古物件で客付けに相当苦労していた全空の物件を丸ごと一棟お貸しします！という感じで。でもさすがにハードル高かったのか、全然反響が無かったですけど。。まあ自分の物件はさておいても、まだ来訪者数が限定的で、入居付けを現実的に期待できるサイトは少ないかも知れません。ただ国交省もDIY型賃貸を今後積極的に推進していくとの話もあり、このカテゴリも盛り上がっていくかもしれません。
住宅：ＤＩＹ型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックの作成について ～個人住宅の賃貸流通の促進に向けて～ - 国土交通省
こちらにその他のDIY賃貸物件サイトがまとめられています。大御所のR不動産やR-STOREも、DIYカテゴリ作って割と積極的に取り扱っているようです。
【随時更新】改装可能な賃貸物件を扱った不動産検索サイトまとめ ｜ MAD City：松戸よりDIYと暮らし、物件情報を発信
③猫OK物件専門メディア
ペット可能物件はよくあると思うのですが、世の中のペット可物件はほとんどが「犬」を前提にされており、猫はその特質（爪とぎで物件が傷むことや匂いがきついこと）から許諾されづらい、と聞いたことがあります。
世の中に猫愛好家は数多くあれど、賃貸難民になる人はとても多いそうで、そこに注目した特化メディアや物件開発などが今、活性化してきていると感じています。
自分も過去に郊外の物件をペット専門物件としてリノベーションして運営していたのですが、入居問合せの業者さんも「猫なんですけど、、厳しいですかね。」みたいな感じでなんとなく恐縮しながら問合せしてきていたのを思い出し、ペット専門ではなく猫専門まで踏み込んで運営してみても良かったかなと思ってます。
ただ記事にあるように、単に猫OKとするだけだと、近隣クレームや退去時の修繕がえらいことになるので、結構対策が必要そうなので、きちんと調べてから判断したほうがよさそうです。
④高齢者OK物件メディア
高齢者特化型の客付けメディアというのも登場しています。
サイトを見ると、下記のような検索テーマが大きく取り上げられてます。
「病院が近い」とか、高齢者専門サイトならではの検索テーマですね笑
こちらの記事をみると、需要はかなり高いようです。
現在、月に５件ずつ新規物件を登録しているが、都内であれば６割が２週間以内に入居が決まるという。中には、神奈川県川崎市で小田急線「新百合ヶ丘」駅からバスで15分の場所に立つ単身者向け物件も登録後すぐに入居者が決まったケースもある。また、普通は決まりにくい１階の部屋が階段の上り下りの必要がないため成約しやすい傾向がある。
確かにこれから高齢者人口が増えてくる時代を考えると、このようなサイトの出現は時代要請に沿ったものなのかも知れません。高齢者がターゲットということで、債務保証や事故＆病死リスクなどをヘッジしていくような付帯サービスをこのようなサイトでの付加価値として期待していきたいところです。
あとは単純に、ネットが苦手な方がまだ多いと思うので、どうやってサイト来訪者を増やせるかどうかですね。。
⑤低家賃専門メディア
格安/激安賃貸なら-東京6万以下の部屋まる。-安い優良物件多数！
SUUMOとかHOMESとかで普通に調べられるじゃん、という気もするのですがひとつの例として。多分、低家賃物件は客付け業者から見ると「手間ばっかりかかって儲からない」案件で、希望者への応対の優先順位は自然と下がってしまうと思います。そこを逆手にとり、あえて好立地低家賃をうたうことで入居希望者を取り込もうとしているのがこのポータルサイトの狙いなのだと思います。
今までの例と違って住まいに対して消極的、というか割り切っているターゲット（「安くて勤務先に近ければそれでよい」的な）も相当数存在していると思うので、これはこれでありなセグメントだなと思いました。
考察：バーティカル（＝テーマ特化）メディアに重要な「熱量」
いくつか事例をあげてみましたが、生活者がこれだけ多様な 価値観を持ちニーズも分散する世の中では、このようなバーティカル型メディアというのも、うまく市場を見つけられれば成長の余地があるなと感じます。
現に、SUUMOやHOMESなど総合メディアでも、「猫OK」とか「DIY可能」とか検索はできるようになっていますが、このようなサイトは淘汰されることなく、むしろ勢いを増してきています。
なぜかというと、やはりそのカテゴリニーズに沿った専門的な物件紹介の仕方や、検索方法などがあり、それが総合メディアだと対応しきれないから、というのがひとつ。
あとは純粋に見てて楽しいんですよね。運営者のそのカテゴリへの愛を感じるというか、物件紹介のディティールにも熱量がこもっていて、それはそのコミュニティの住人であればすぐわかるし、とても共感できる。結果として、そのサイトを「応援」したい気持ちが沸き起こり、ファンとして頻繁に来訪してしまうのだと思います。
そのサイトが持つ熱量というものは、結構重要な要素だと思います。
考察２：物件開発やコンサル業務などの上流工程への進出や、コミュニティ育成による派生ビジネスの展開
あと、ビジネスドメインを賃貸仲介から広げ、テーマに沿った新規物件の建築開発やコンサル支援などの上流工程に入り込んだり、逆に元々工務店ビジネスから逆流して、メディア展開していくような例が多いと思います。（例えばGoodRoomは元々HAPTICという収益物件に特化した定額リノベーションを提供する工務店業務が発祥で、そこから自社リノベ物件の客付けを安定化させるために自ら客付けの媒体を作るに至ったと聞いたことがあります。）
また、東京R不動産などは、家づくりをテーマとしたDIY物販サイトを始めてどんどん拡大していたり、行政と一緒に街作り（特に地方創生）を仕掛けていたり、もはや賃貸メディアの枠組みを大きく超えて動き続けています。
R不動産の躍進をみていると、テーマ特化型はニッチなメディアだなんて言えないですよね。
考察３：掲載する側は中途半端に参加しない。やるならそのメディア運営者に積極アプローチして「推し物件」となるくらい「やり切る」。
逆に掲載依頼する大家側から考えると、安易に考えて参加してもあまり効果はナイトと思います。ただ空室を埋めたいから現状のまま「猫飼育可能」「DIY可能」としても、反響は薄いでしょう。
理由としては、この手のメディア側がまだ発展途上なことが多く、十分なユーザー数を抱えていないことが多いためです。やはりそのメディアの真ん中にくるような”推し物件”になるくらいでないと、注目は集められないと思います。
なのでやると決めたら、掲載メディア側にコンタクトを取って、相談しながら一緒にそのメディアのコンセプトど真ん中の物件に仕立てるくらい、やりきったほうが良いと思います。メディア側としてもそれくらいの度量のある大家さんのほうが色々と協力もしやすい（し、自分のメディアのネタにもしやすく取り上げやすい）。
中途半端に猫可能とかDIY可能とか高齢者OKとかしても、物件のコンセプトはぶれるだけですし、あとから他入居者からクレームをもらってしまう可能性も大きいです。
だから中途半端に参加するのではなく、やり切る。これが重要かなと思った次第です。
自分も運営者視点で、いくつか有望なテーマを思いついたので、機会があれば試してみたいなと思います。
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これからの大空室時代に備え、手軽にできる空室対策はじめませんか？
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話題の「ウチコミ！」で、現役大家みずから入居者を募集してみた結果…（良い点・悪い点）
最近評判になっている、大家さんが直接入居者を募集ができるサイト「ウチコミ！」を使ってみました
ウチコミは、大家さんが自分の空室物件を登録し、入居者を募ることができるサービスです。
特徴としては、
- 大家側は掲載費用がかからず、賃貸物件情報を何件でも登録でき、好きなようにアピールすることができる。
- 入居者側は仲介手数料無料で部屋を契約することができる。
- エージェント（不動産業者）が間に入るため、内覧案内や契約手続きなどはプロが介在するので安心。
- 成約時に大家は手数料として家賃1ヶ月分をエージェントに支払う
- 今のところ、関東圏と関西圏でのサービス展開。
などがあげられます。（詳細は仲介手数料無料のお部屋探しウチコミ！とは参照 ）
＜空室に困っている大家さん、こちらの空室募集分析サービスもお勧めです。 ＞
SUUMOやHOMESなどの賃貸ポータルサイトに掲載するためには広告料を支払う必要がありますし、そもそも不動産業者でないと掲載ができません。また掲載情報もスペックの羅列で差別化しづらいです。
その点、ウチコミは掲載料無料で物件紹介を自由に登録でき、掲載写真も豊富に載せたり、大家からの特別提案（オファー）を設定したり、入居者からの問合せに対しても大家自らが柔軟にチャット対応できます。
また、エージェントという形で不動産業者の方が内覧案内や契約手続きを行ってくれるため、自主管理ですべてを自分で対応するような面倒さはありません。そういう点ではかなり大家目線で便利なサービスと言えます。
入居者からしても、大家の人柄も含めて物件情報を見ることができますし、何より仲介手数料無料です。大家直なので、家賃や諸条件の交渉もやりやすいです。
というわけで、最近は利用者数が増えてきているようで、今では大家さんが4,000名ほど、入居者の会員登録はすでに※25,000人以上いらっしゃるとのことです。（セミナーでお聞きしました。）
（※2018年9月時点で会員登録者数は36000人超えていました）
私が知りうる限り、賃貸物件に特化した直接募集系のサイトでは最大級だと思います。あとは専門ではないですがジモティくらいでしょうか、有名度でいえば。
というわけで、6月に自分が保有している鎌倉の物件で空室が出たので、良い機会と思いウチコミを初めて利用してみることにしました。
登録手順
サービスの利用自体は難しいことはなく、無料ですぐに始めることができます。
サイトから大家さんとしての会員登録を行うと、このようなマイページで物件情報の登録や管理、入居希望者やエージェントとのやり取りが可能になります。
またこのページには大家さん向けのセミナーイベント情報や各種のお役立ち記事なども豊富にあり、結構みていて空きません。
空室情報の登録は、最初は結構大変に感じるかも知れません。何せ、入力項目は100前後ありますので。いつも募集依頼を行っている管理会社の方達は、こういう風に物件情報を自社サイトやポータルサイトに登録しているのかと思うと、頭が下がります。
写真も最大で30枚程度アップすることができるので嬉しい反面、アップロードする手間がかかり面倒に感じました。
それらがやっと終わり、物件情報を登録し公開すると、物件近くに所在している「エージェント」が自動的に設定されます。
物件に入居希望者の方から問合せをいただくと、すぐにエージェントと内容を共有できるようになっており、大家さんが直接対応することなくエージェント側で内覧案内や契約手続きをまとめたりしていただけます。（対価として、大家側が成約時に支払う仲介手数料1か月分は、丸々この仲介業者の方に渡されるそうです。）
※となるとウチコミ側の収益源は？と思うのですが、彼らはエージェントから月額固定でサービス提供料?を徴収しているようで、それが彼らのいまのところの主な収益源となるそうです。
使ってみてよかった点
①閲覧者などの数がわかる。
自分がウチコミを利用した中で1番良いなぁと思った機能は、自分の物件情報のPVカウンターでした。物件登録をすると翌日から、1日ごとのページ来訪者がわかるのです。これが私にとっては手ごたえを感じられて地味に嬉しかった。
大家さんは、自分の物件がサイト掲載されてどれぐらいの人に読まれ、問合せがどれくらいあるか、といった反響数を直接把握することができません。また管理会社に聞いても、「ああ、あまり見られてないですね～」とか「問い合わせがチラホラありましたが、その後連絡なしです。」みたいな程度で、あまり正確に教えてくれることはないことが多かったです。（頼めば反響数教えてくれるところもあったのですが、管理会社も手間ですし大家側も気が引けますよね。）
なので、PVカウンターという原始的な反響数ですら、わかるととても嬉しく励みになるのです。実際、私はこの数字みたさに毎日管理ページ訪れていました。
②大家が物件紹介文を作成できる
また、自分の好きなように物件紹介できるというのはとても嬉しかったです。一般的な賃貸サイトは無味乾燥すぎて、入居者側から見たらつまらないものだと思うのですが、その家の良いところも悪いところも把握している大家であれば、情熱を持ってそれをお伝えすることができます。
例えば、駅から徒歩20分くらいかかる遠い場所に物件を持っている場合、賃貸サイトだとそれだけで検索対象から外れて苦戦することになりますが、紹介文を工夫して「遠いけれど、幹線道路からも外れているし、すぐそばに河川敷があるので、昼も夜もとても静か。プライベートを自然の環境の中で過ごしたい人にはお勧めです」みたいな表記ができるわけです。一つ一つの物件が差別化されて魅力的に見えてくるのは良いなと思いました。
③入居者側からの「リクエスト機能」がある
さらに、他にはない機能だなと思ったのが、入居者が探している部屋の条件を書いてリクエストできるというものです。 大家側は、所有物件のエリアで探している入居者のリクエストを管理画面で見ることができ、自分の物件が当てはまっていればリクエストに返信したりオファーしたりすることができます。管理画面を見ると、結構入居者側からのリクエストは活発にされているようで、こういうところからうまく入居者を見つけていくこともできそうだなと思いました。
使ってみて残念だった点
①PV数字からPDCAが回せない
PVが把握できるのは良かったのですが、その数値が他物件と比べて多いのかどうかのベンチマークがなく、またどれくらいのPV数があれば通常問合せに繫がっていくか、のような歩留まりの傾向もわからなかったので、数字からどう判断して修正していけばよいか、悩みました。ここらへんがもう少しわかるようになってくると、大家側も募集時にPDCAが回りやすくなるので良いなと思いました。
②まだサイト利用者数が少なく、問合せが無かった。
また、肝心の問合せは、掲載していた1ヶ月の間には一件もありませんでした。多分、まだ利用者数が小さいのと、自分の掲載物件が高価格帯で入居希望者側の条件にフィットしてなかったのだと思います。
利用者数の規模感としては、だいたい月10~20万人くらいと推定されます。SUUMOとかだと月数千万規模なのでまだ100分の１程度の規模感だと考えると、しょうがないですが差は歴然です。
https://www.similarweb.com/ja/website/uchicomi.com
マッチングサイトである以上、そのサービスのよしあしは利用者の多さに依存すると思いますので、この規模感でもまだ、入居者にとっては物件数がとても少なく感じられ、大家にとってもまだまだ反響的に満足がいく規模感では無い、というのが現状だと思います。
③客付けに苦戦している物件が多そう＆入居者も費用重視で交渉激しそう。
これは推察なのですが、このように直接募集サイトを使う大家さんの物件は、客付けに苦戦している（通常手段で空室が埋まらないからこのサービスを使っているわけで）ことが多いと思いますし、実際、掲載されている物件もそういうものが多いように感じました。
逆に入居者側も費用負担を減らしたい、大家さんと直接交渉したいというニーズがあるゆえに利用するので、所得や属性的に少し厳しめの方も多いのかなと感じました。
なので、物件はそこそこで良い代わりに、家賃や諸条件での要求が高い入居者をターゲットとするなら、このようなサービスを積極的に使っていいと思います。
自分は反響ゼロでしたが、このサービスを経由して複数客付けを成功させている大家さんもいらっしゃるとのことでした。
使ってみての感想
欧米では、仲介業者を経由しない直接契約がオーソドックスで全体の8割程度を占めているそうです。日本はある種、大家が面倒がって管理会社に丸投げしてきたわけですが、インターネットがここまで発達すると、単純なマッチングに不動産業者が２つも入る必要は相当薄れていると言わざるを得ませんし、実際に入居者側も仲介手数料（や礼金や更新料など）という存在に疑問を感じ始めています。一方で大家側も、不動産任せでブラックボックスになっている客付けに対してもっと可視化していきたいと感じている人が増えています。
そういう意味では、このようなサービスは今後、さらにニーズは高まっていくと思いますし、遠くない将来、直接契約で入居する人たちはもっと増えていくと思います。
大手参入などのシナリオもありうると思うので、ウチコミがこのカテゴリでNo.1のままとは限らないですが、ウチコミはビジョナリーというか理念がしっかりしていて、「搾取のない公平なサービス提供を目指してる」とうたっており、大家側目線にたったサービス提供をしてくれていると感じますので、応援していきたいですね。
最近、広告出稿も積極化しており、利用者数も増加していると感じますし、これからに期待しています。
・・・
とはいえ自主管理は面倒だし、 集客力のあるポータルサイトを募集したい、という方はこちら。自分の空室や近隣の競合物件の募集状況を自動でレポートしてくれます。
お部屋探しの8割以上がネット経由で調べる時代、しっかりポータルサイトの掲載状況も確認しておきましょう。開発秘話はこちら。チェックル！βを公開しました【今だけの会員登録特典付き！】
インスタグラムで部屋探しする若者達
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先日、ウチコミさん主催のセミナーに参加しました。
前半は少し退屈な内容だったのですが、第3部の永井ゆかり氏（不動産業界では有名な「家主と地主」という専門誌の編集長）で、面白いお話を聞くことができました。
「賃貸経営を勝ち抜く！満室オーナーが必ずしている５つのこと」
というのが講演タイトルだったのですが、満室経営されているオーナーさんは自ら新しいメディアへの露出を積極的に試しているというお話があり、今の若者のメディア接触を考えれば、instagramやYoutube,Twitterなどももっと考慮しても良い、というお話でした。
youtubeやTwitterはわかるけど、Instagram...??って思ったのですが、実際にInstagram経由で集客に繋げている例として、goodroomさんの事例を挙げられてました。
アカウントを見ると毎日１〜２投稿されており、確かにどの写真もイケてる。
フォロワーは４万人弱程度で、多分インテリア好きの若い女性が中心層。どの写真にもいいねの数が５００〜７００程度はついており、かなり活発です。こういう風に紹介された部屋に興味を持ち、問い合わせに繋がる例が出てきているようです。
フォトジェニックでSNS映えするかどうかでお店選びする若者達
上記関連で、この話を思い出しました。
Instagramの写真でレストランを探す「Quippy」新登場 | iPhonePLUS
今の若い人達は、フォトジェニックでSNS映えするものが大好きなので、飲食店も食べログなどでは探さず、SNSで友達が投稿していた写真をみながら、今度行きたい飲食店を探すそう。なので上の記事のように写真から飲食店探しができるサービスも登場したそうです。
確かにインテリアにこだわりたい人達にとって、SUUMOやHOMESなど汎用的な賃貸サイトでの部屋探しはフィットしないでしょうし、そういう探し方のニーズは出てきているんだなと思いました。同じノリですね。
他にも探してたら、RoomClipさんはさらに桁違いのフォロー数といいね数でした。どの投稿も４０００〜５０００いいねついてますね。。
大家視点で考えて、空室募集や集客にどう生かすか？？
まだこういうトレンドはニッチですし、インスタグラム映えすようなデザイン物件であれば、そもそも客付けに困ることはなさそうです。
ただ可能性として、例えばステージングサービス（空室に家具やインテリアを持ち込んでモデルルームとして撮影してくれるサービス）と組み合わせて利用してみるとかはあるかもしれません。
ステージングサービスや自分でモデルルーム作りにトライし、その露出先としてインスタグラムに露出させる（上記のようなアカウントにリツイートしてもらうとか）、みたいなことを実験的に試してみるのは面白いかもなと思いました。自分でも機会があれば一度試してみたいなと思った次第です。
もし、もしもですが、運よくそういうインテリア好きで写真撮影させてくれる入居者さんが自分の物件に住んでいるのがわかったら（中々わからないと思いますが…）、交渉して写真使わせてもらえないか聞いてみるべきですね。
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新築時より家賃を5000円高くしたにもかかわらず、退去当日に入居を決められた話
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6月の末、退去が出たのでその時のお話です。
自分の保有物件（鎌倉）のご紹介
少し前に、鎌倉で土地を購入し新築アパートを建てました。
鎌倉は元々好きな場所で、こんな場所に建てられたらいいな～とずっと探していました。調べていくうちに、鎌倉は都内並に家賃が高く、一方で賃貸住宅の供給がとても少ない希少なエリアだということが分かりました。これは良いと思い、さらに探し続けてやっと頃合いの土地を見つけました。駅から徒歩圏で海にも近く、場所的には申し分ない立地です。設計士さんと相談しながらボリュームプランを作り、利回り9％は取れそうなものができそうだったので、金融機関にいくつかあたり融資もつけられたのでGOしました。
鎌倉から都内に通うようなこだわり派の高所得者向けに、35平米程度＋ロフトの部屋が６戸で広さにゆとりがある居室とし、天井高も高くとりました。また、無垢材を床や壁面に活用した贅沢な仕様にしました。
真夏の8月竣工だったのと、当初より強気の家賃設定をしたため、満室まで3ヶ月ぐらいかかりましたが利回りはさらにあがり、ジャスト10%にすることができました。
退去のお知らせが…
初めての自主管理でしたが、特にトラブルもなく新築はやはり楽だな～と思いながら過ごしていたら、一部屋が6月退去というお知らせが来ました。正直、新築プレミアムを意識した強気の家賃設定でしたので、新築を過ぎたら家賃を下げて募集しないといけないかもしれず、これはやばい！と一念発起しました。
色々と工夫して募集をかけた結果、タイトルのとおり5000円UPに成功し、さらに退去当日に入居決定となったので、どう募集したかについてお伝えしたいと思います。
（更新：その後もいくつか退去がでましたが、全部屋とも退去当日までに5000円UPで入居付けができました。「あの部屋はすぐ埋まる！」というイメージを仲介会社さん達にも持ててもらえたのが大きいかもです）
募集に際して行ったこと
①家賃設定をむしろ上げてみた
といってもそんなにトリッキーなことはしていません。
まず家賃についてはむやみに下げたくなかったのと、6月末入居というのは割と湘南エリアにとってはハイシーズン（やはり夏に湘南エリアは一番楽しめますよね。）だろうと判断し、後で価格交渉が入ったりした時のバッファという意味でも、前回よりも実験的に家賃を上げて募集することにしました。36平米で11万円を越えるくらいなので、普通に考えたら高めだとは思ったのですが、デザイン物件でロフトがかなり広く体感面積としては50平米近くあること、鎌倉駅まで徒歩圏でいて海にも近い、ということで立地がよいこと、競合物件が少なく相場価格帯の幅がわりと広いことを考慮し、値段設定は前回より5000円高くしました。
②退去前の申し込みに「フリーレント」をつけた
退去が6月末だったのですが、空室が長引かないように「6月中に事前申し込みをしてくれたら7月分はフリーレント」という特典をつけることにしました。もちろん退去後に内覧してもらい、気に入らなかったら事前申し込みは取り下げることができるという条件です。
このやり方だと気に入った方は「後で取り下げられるならまずは申し込んでおこう」という気持ちになりやすいですし、複数申し込みを事前に集めて競ることになれば、人の気持ちとしては引き下がりづらくなり、判断も早くしてくれるだろうという読みがあったからです。
更新：さらにあとで気づいたのですが、フリーレントをつけなくても結局のところ、入居時期で交渉入ることは多々あります。６月末退去で申し込みがすぐ入っても、なんだかんだ「入居は７月中旬からでもいいですか？」となることが多いです。であれば実質その差は２週間ですし、気持ちよくフリーレントつけてあげた方が入居者側もお得な気分で入ってくれるのでメリットがお互いにあります。
③デザイン特化型の賃貸ポータルサイトに掲載依頼を出した
また、業者さんへの声掛けを積極的に行いました。
前回、新築時も周辺の地元の業者さんには5,6社ほど一通り声をかけさせてもらったのですが、今回はそれに加えてR-STOREさんや稲村ガ崎R不動産さん、GOODROOMさんにも掲載依頼をしてみることにしました。
数多くの業者さんに募集依頼をお願いしても、広告料は成約した業者さんにのみお支払いすればよいですし、まずは集客の「面」をできる限り広げて募集することが大事ですね。
④プロの建築写真家の画像を提供した
自分は、Googleスプレッドシート（WEBで見れるプレゼンテーション資料です）に、物件詳細や間取りや募集条件をまとめ、建築写真家に撮影してもらった物件画像をGoogleドライブにあげて、すべての素材を業者さんに公開して自由に使ってもらっています。今回はまだ退去前で現状を撮影できないため、特に画像の支給は重要になりますし、こちら側でプロが撮影した画像を使ってもらえるのは募集上、非常に大切です。
（むしろ、退去後に仲介会社側で撮影した適当な写真を使ってもらうより、こちらでクオリティコントロールできる写真を使ってもらった方が反響的にも良いです）
…工夫した点は、上記のようなことくらいでしょうか。
反響は想像以上だった。
メール経由で新規業者さんとやり取りをし、そこから物件取材や募集文面の編集などにだいたい2週間ぐらいかかってしまったのですが、そこからの効果は絶大でした。1週間のうちに反響が５～６件程度あり、退去前に申し込みもいただくことができました。
正直、何で新築時にこれらの業者さん達への依頼を思いつかなかったのか非常に後悔するほどでした。先行して、前回同様に周辺の業者さんにもお願いしていたのですが、そちらは通常通りというか、そこまでの反響はなかったです。自分の物件の響く層をキチンと把握し、その層に届く媒体を選択することの重要性を痛感しました。
とはいえ、最終的にはタッチの差で、新築時からお付き合いしていた地元の有力な会社様から即申込みが入り、内覧一番乗りで即答で申込いただけたので、やはり業者様への募集依頼は広く平等に行うべきだなとも思いました。
デザイン特化型の賃貸ポータルサイトの特徴
今回、新たにお声がけさせて頂いた業者様は、自社メディアの運営に持ち味があり、どのサイトも取り扱い物件を素敵な文面で紹介してくれます。なので、おしゃれな物件が好きなファン達が頻度高くサイトを訪れてきます。これらの人たちはすぐには引っ越す予定はないけれども、良い物件があったら検討するいう人たちも多くいるようなのですが、正直、今回ここまで反響をもらえることは想定していなかったので、今後の客付けに対しても大きな自信を得ることができました。
リノベーション物件やデザイン物件をお持ちの方は、積極的にこれらのサイトにも掲載依頼を行うべきだと思います。
好立地×新築×デザインの優位性を改めて痛感。
そもそも私は、今でこそ立地にこだわった新築物件に集中していますが、賃貸経営をはじめた初期は、郊外の空室だらけの築古高利回り物件をリフォームして運営していくことを10年程度続けていました。
その時代は、おしゃれにリフォームしようが、設備を充実させようが、広告料を2-3ヶ月だそうが、やはり3~4ヶ月は空室期間が空いてしまうのは当たり前、という状態でしたので、そのときを思うとまったく異世界の話にようにしか思えないです。
改めて、好立地で、設計から参加でき競争力を高められる新築アパートは、かなり手堅い不動産投資の手法だなと認識した次第です。
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